Девелопмент – что это такое в недвижимости и земельных участках? Советы +Фото

Чем девелопер отличается от застройщика

В этом вопросе есть один нюанс: классическое понимание разницы между терминами отличается от современного российского. Поэтому рассмотрим и то, и другое.

В классическом смысле понятие «девелопер» шире понятия «застройщик»: если второй занимается строительными работами по заказу клиента и на его средства, то первый привлекает инвестиции, возводит объект, затем ищет покупателя, а прибыль делится между девелопером и инвестором. То же самое касается реставрации и реконструкции зданий: застройщик только выполняет работы по проекту, а девелопер сам подбирает объект, заказывает разработку проекта, организует строительные работы, проводит маркетинговую кампанию и продает отреставрированный объект.

То есть девелоперская компания занимается:

• Анализом ситуации. Просчитывается насколько эта идея может оказаться ликвидной, срок окупаемости, возможные прибыли и степень риска. По этим данным принимается решение о целесообразности реализации проекта.
• Разработкой идеи. Это может быть коммерческий объект – офисное здание, торговый комплекс и т.д. Может быть новый блок домов, как частных так и многоэтажных.
• Созданием проекта.
• Поиском площадки для строительства (здания под реконструкцию), приобретением прав.
• Поиском подрядчика для строительства или реконструкции объекта.
• Контролем процесса строительства.
• Управлением объектом.
• Поиском покупателей или арендаторов.

Всё это и входит в задачи девелопера, если вкратце то, –придумали, оценили эффективность, нашли место и реализовали.

Как понимаете, полная реализация проекта – большой риск. Финансируют проекты такие компании либо сами, либо с привлечением средств. Возможно долевое строительство. Но свои деньги они также вкладывают, а прибыль получат только на стадии реализации – от продажи и аренды.

Взгляд в будущее

PropTech и цифровизация – насколько они могут помочь бренду? 

– Действительно, многие аналитики считают, что за PropTech будущее, и что с ними будет, как и с финтехом пять лет назад, – считает Нарвин. – Цифровизация никуда не денется: компании, которые встали на путь цифровизации, уже не свернут с него. Современный потребитель быстро переходит на новые технологии, которые избавляют от лишних коммуникаций, делают жизнь комфортней, а покупки быстрее. 

О взгляде в будущее. Эксперты полагают, что на рынке будет появляться все больше и больше цельных проектов, в которых позиционирование, маркетинг, понимание аудитории и продукт будут тесно пересечены друг с другом. Ведь это и представляет собой клиентоориентированность, без которой немыслимо развитие рынка недвижимости. 

 

Если еще 15 лет назад люди покупали просто квартиру, даже не обращая внимание на подъезд и благоустройство вокруг, то сейчас люди покупают ЖК —  им важна инфраструктура, наличие магазинов, парковки, спортзала и т.д. Следующий виток развития отрасли — не про физические вещи, а про сервис и сообщество

Уже на базе проектирования ЖК застройщики задаются вопросами о том, как люди будут жить тут.

Например, кто будет арендатором коммерческих площадей, и какая инфраструктура понадобится жителям будущего дома, и для этого привлекаются конкретные сервисы. Этот процессе направлен на повышение лояльности потребителей, и это можно считать трендом — фокус на инфраструктуру и сервис наблюдается все чаще.

Разновидности по типу недвижимости

Девелопмент жилой недвижимости

Наиболее распространённое направление девелоперской деятельности на современном строительном рынке. Под этим термином понимается строительство или реконструкция уже существующих объектов с целью повышения их конечной стоимости

При осуществлении девелоперской деятельности с жилой недвижимостью очень важно проводить маркетинговые исследования, в рамках которых выявляются следующие факторы, оказывающие влияние на цену жилья:

• определение уровня достатка будущих жильцов;
• экологическая обстановка района;
• транспортная инфраструктура;
• наличие объектов социального назначения.

Жилая недвижимость – привлекательный сегмент для получения быстрой прибыли

Девелопмент загородной недвижимости

В этом направлении популярность приобретает такое понятие, как «экодевелопмент». По своей сути, это аналогичная деятельность, направленная на разработку, строительство и реализацию объектов недвижимости. Но отличительной особенностью является:

• «зелёное» строительство с естественным вписыванием в окружающую среду;
• защита экологии;
• применение безопасных и экологически чистых материалов.

Экодевелопмент предполагает бережное отношение к окружающей среде

Спрос на загородную недвижимость растёт с каждым годом, поэтому это направление девелопмента является наиболее перспективным.

Девелопмент коммерческой недвижимости

Разработка проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости является также привлекательным для инвестиций направлением. Поскольку данный сектор имеет меньший объём, в сравнении с жилым строительством, то, соответственно, в этом направлении заключается меньшее количество сделок. Основным источником дохода служит аренда помещений.

Коммерческий девелопмент предполагает получение прибыли от аренды

Также вся коммерческая недвижимость, участвующая в девелоперских проектах, может быть поделена на два класса:

• приносящая доход от непосредственной сдачи в аренду площадей;
• создаваемая для извлечения дохода от индустриальной или промышленной деятельности.

Девелопмент земельных участков

Лэнд-девелопмент – деятельность, направленная на увеличение стоимости земельного участка. Её отличительной особенностью является длительность проведения всех необходимых согласований. При оформлении и разработке проекта требуется не только постройка жилых домов, но также создание полноценной инфраструктуры для возможности дальнейшего проживания. Именно этот вид относится к наиболее рискованным в силу несовершенства законодательной базы.

Длительность процессов согласования является главным фактором риска лэнд-девелопмента

Применение девелопмента в торговле

Принимая во внимание развитие девелопмента торговой недвижимости, можно выделить главные задачи, которые ставятся перед инвестором в данном случае. Они включают:. Они включают:

Они включают:

• маркетинговое изучение рынка для выявления конкурентов и поиска наилучших вариантов привлечения клиентов в торгово-развлекательный комплекс;
• поиск оптимального участка для расположения торгового либо бизнес-центра с учетом потока людей;
• разработка предполагаемого плана расположения торговых площадей (разделение на зоны).

Для торговых центров цена аренды зависит не только от площади помещения, но и от ее местонахождения — те точки, которые размещены поближе к входу либо в местах огромных толп людей, будут стоить дороже.

Время от времени также может понадобиться привлечение дополнительных инвестиций в стройку.

Виды сделок с земельными участками

Существуют различные виды гражданско-правовых сделок с земельными участками ─ купля-продажа, ипотека (залог земельного участка), приватизация, дарение, мена, рента. В зависимости от объема передаваемых гражданских прав и обязанностей на земельные участки земельно-правовые сделки делят на две группы: сделки с передачей всех правомочий собственности и отчуждением земельного участка (купля-продажа, мена, дарение) и сделки, в результате которых передается часть правомочий собственности.

Приватизация ─ сделка, при которой происходит отчуждение государственной или муниципальной собственности и ее передача в частную собственность граждан или юридических лиц. Виды приватизации земельных участков ─ платная и бесплатная. Примеры приватизации земельных участков:

• приватизация земель при реорганизации колхозов и совхозов;
• приобретение права собственности на земельные участки, предоставленные гражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного пользования) или пожизненного наследуемого владения; 
• приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания.

Чрезвычайно распространенное и в целом положительное для поступательного движения экономики вперед явление ─ аренда земли. Виды аренды земельных участков ─ аренда краткосрочная (до 5 лет) и долгосрочная (до 49 лет). Все арендные договора сроком действия больше одного года подлежат обязательной государственной регистрации.

Разница между деволопером и застройщиком

В России девелопер тесно связан с застройщиком. Зачастую участники рынка недвижимости не видят особой разницы между этими понятиями, считая их синонимами, тем более что законодательные акты нашей страны не содержат определений девелопера и девелопмента. Однако функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач.

Базовыми функциями застройщика являются:

• получение разрешения на строительство;
• получение права ограниченного пользования соседними земельными участками на время строительства;
• привлечение подрядчика для осуществления работ по возведению здания или сооружения в качестве лица, осуществляющего строительство, в случае осуществления работ по договору;
• обеспечение строительства проектной документацией, прошедшей экспертизу и утверждённой в установленном порядке;
• обеспечение выноса в натуру линий регулирования застройки и создание геодезической разбивочной основы;
• привлечение для авторского надзора лица, осуществившего подготовку проектной документации, за строительством объекта;
• извещение о начале любых работ на строительной площадке органа государственного строительного надзора;
• обеспечение строительного контроля застройщика (заказчика);
• приём законченного строительством объекта строительства в случае осуществления работ по договору;
• организация наладки и опробования оборудования, пробного производства продукции и других мероприятий по подготовке объекта к эксплуатации;
• принятие решений о начале, приостановке, консервации, прекращении строительства, о вводе законченного строительством объекта недвижимости в эксплуатацию;
• предъявление законченного строительством объекта строительства органам государственного строительного надзора и экологического надзора;
• сдача объекта строительства уполномоченному органу для ввода в эксплуатацию;
• все действия, связанные с сохранением исполнительной и эксплуатационной документации.

Все функции застройщика так или иначе связаны только со строительством объекта недвижимости

Застройщик не ведёт вопросы, связанные с финансированием и продажей коммерческой недвижимости.

В отличие от застройщика, задачей которого является реализация проекта и непосредственное проведение строительных мероприятий, девелопмент занимается полный циклом работ, от задумки до финальной реализации. Исходя из этого можно сделать вывод, что функционал девелопмента более обширный, состоит из таких операций:

1. Разработка идеи. Это может быть как проект жилищного строительства, так и возведение коммерческих объектов. Девелопмент не ограничивает себя в объёмах, потому нередко выступает как ключевое лицо в масштабных строительных проектах.
2. Анализ ситуации. Это важнейшая процедура, позволяющая определить, будет ли планируемый проект целесообразным. В рамках исследовательских работ девелопер просчитывает ликвидность проекта, потенциальные сроки окупаемости, возможный уровень прибыли и степень риска. На основании этих сведений принимается решение относительно участия в проекте.
3. Поиск строительной площадки, приобретение прав на землю.
4. Создание проекта, который планируется реализовать.
5. Поиск подрядной структуры для выполнения работ по строительству или реконструкции.
6. Контроль над строительным процессом. Девелопер обязательно контролирует процесс реализации проекта, следит, чтобы все операции выполнялись в строгом соответствии с проектом без задержек и дополнительных затрат.
7. Поиск покупателей или арендаторов. Итоговая ликвидность проекта напрямую зависит от того, как быстро девелопер найдёт организации или физических лиц для продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости. Потому на этом этапе ими проводится анализ рынка. Это даёт возможность определить целевую аудиторию проекта, к которой можно обратиться с предложением.
8. Управление объекта. После конечной реализации девелопер продолжает активно участвовать в жизни проекта. Зачастую участие проявляется в создании управляющей компании, которая следит за состоянием постройки.

Девелопментом называют предпринимательскую деятельность, предметом которой являются объекты коммерческой недвижимости. Исходя из этого девелопер — это предприниматель, руководящий строительным процессом от разработки проектной документации до реализации этого объекта с целью получения максимальной прибыли. В отличие от застройщика, являющегося собственником земельного участка, на котором планируются или ведутся строительные работы, девелопер занимается вопросами организации, финансирования и продажи коммерческой недвижимости.

Девелоперский проект в процессе своего развития проходит нижеследующие стадии:

1. предпроектная стадия:

• анализ рынка недвижимости,
• подбор объекта недвижимости,
• формирование стратегии проекта,
• инвестиционный анализ,
• оформление исходно-разрешительной документации,
• привлечение кредитных и инвестиционных средств;

2. стадия проектирования:

• разработка финансовой схемы, организация финансирования,
• формирование архитектурно-инженерной группы,
• привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади,
• руководство проектированием,
• проведение тендера на строительные работы;

3. стадия строительства:

• координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ),
• контроль качества строительства и сметных расходов;

4. стадия реализации:

• маркетинг, реализация площадей,
• контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

Одной из важных особенностей девелопмента по сравнению с традиционной системой управления проектами является значение, которое уделяется прединвестиционной фазе девелоперского проекта.

Если в случае классического управления проектами в распоряжении заказчика имеется, как правило, концепция проекта или хотя бы видение того, что он хочет реализовать (жилой дом, офисное здание, промышленное предприятие), то в случае девелоперского проекта в широком смысле заказчик чаще всего ждет от девелопера предложений — какой проект реализовать с тем, чтобы максимизировать будущие прибыли и минимизировать затраты. Именно поэтому анализ рынка недвижимости, подбор объекта, а в широком смысле проекта является значимым этапом.

Наиболее важными этапами предпроектной стадии являются исследование рынка и выбор местоположения будущего объекта. Именно эти этапы способны повлиять на исход всего проекта.

Этапы и виды девелопмента [ править | править код ]

1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта
2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта
3. Проектирование и оценка проекта
4. Заключение контрактов и строительство
5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами.

В книге Professional Real Estate Development. The ULI Guide to the Business предлагается выделять 6 этапов девелопмента:

1. анализ экономической целесообразности и приобретение земли,
2. создание проекта,
3. финансирование проекта,
4. строительство,
5. продажа и сдача в аренду,
6. эксплуатация и управление объектом.

Существует три вида девелопмента:

• Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.
• Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.
• BTS-девелопмент (от англ. Built-to-suit ): девелопер решает комплекс задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика.

Также, в зависимости от типа объекта недвижимости, по видам различают девелопмент:

• жилой недвижимости
• коммерческой недвижимости
• загородной недвижимости
• земельных участков (девелопмент земли, ленд-девелопмент).

Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости: жилая недвижимость элитная/бизнес-класса/экономкласса и т. п.

Понятие и особенности предпринимательских правоотношений

Просмотров: 13317

Правоотношения каждой отрасли права имеют свои субъекты, специфические объекты, а также выделяющиеся по своему содержанию и конструкции субъективные права и юридические обязанности.

Предпринимательские правоотношения представляют собой форму существования предпринимательского права. Предпринимательские правоотношения – урегулированные нормами предпринимательского права общественные отношения, возникающие в сфере предпринимательской деятельности, а также тесно связанные с ними некоммерческие отношения, включая отношения по государственному регулированию рыночной экономики.

Виды предпринимательских правоотношений:

1) отношения, связанные с организацией предпринимательской деятельности;

2) непосредственно предпринимательская деятельность, в ходе которой достигается получение прибыли,

3) государственное регулирование предпринимательства.

Содержание предпринимательских правоотношений составляют

1) субъекты правоотношений;

2) объект правоотношений;

3) субъективные права и юридические обязанности участников правоотношений.

Права и обязанности – меры возможного или должного поведения.

Особенность предпринимательских отношений по сравнению с гражданскими отношениями – их субъектный состав.

Предпринимательской деятельностью могут заниматься юридические лица, а также граждане без образования юридического лица (ст. 23 ГК РФ) В предпринимательских отношениях за основу берется понятие «хозяйствующий субъект». Хозяйствующий субъект – лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность. Вместе с тем понятие «хозяйствующий субъект» шире понятия «предприниматель». Так, некоммерческая организация – учебное заведение, не будучи предпринимателем, может участвовать в хозяйственном обороте. Объект предпринимательских правоотношений – то, на что направлены предпринимательские права и обязанности субъектов правоотношений. Объекты предпринимательских правоотношений:

1) вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное движимое и недвижимое имущество;

2) действия субъектов;

3) собственная деятельность субъекта предпринимательского права;

4) нематериальные блага, используемые при ведении предпринимательской деятельности (фирменное наименование, товарный знак, коммерческая тайна и др.).

Основанием возникновения предпринимательских правоотношений служат:

1) юридические факты – предусмотренные нормами российского предпринимательского права действия или события, вызывающие изменение или прекращение у отдельно взятых юридических или физических лиц хозяйственных прав и обязанностей;

2) действия – осознанные акты граждан, которые направлены на возникновение правоотношения.

Действия участников предпринимательских правоотношений подразделяются на:

1) правомерные акты, не противоречащие нормам права:

А) предписания;

Б) соглашения (договоры);

В) разрешения;

Г) акты одностороннего характера;

2) неправомерные, нарушающие нормы права.

События – независимые от воли и сознания граждан изменения окружающей действительности (пожар, наводнение, стихийные бедствия и т. д.).

5 ошибок самостоятельного благоустройства

Желание сделать свой участок красивее и уютнее вполне естественно, и многие решаются преобразить свой участок самостоятельно. Как правило, такие порывы не имеют плана, поэтому результат зачастую оказывается далеким от ожидания, а дело заканчивается дорогостоящими переделками. Чаще всего результатом самостоятельного оформления становятся следующие проблемы:

Лужи на газоне и дорожках. Локальные подтопления во время таяния снега или сильного дождя регулярно случаются не только на участках с высоким уровнем грунтовых вод. Типичная ошибка — отказ от установки дренажной системы.

Камни и цветыИсточник www.shadesofsummer.net

• Некрасивые цветники. Пышные клумбы и впечатляющие миксбордеры с ярких фотографий в реальности могут оказаться полным разочарованием, даже если вы повторили образец с точностью до цветочка. Причина кроется в составе почвы, особенностях рельефа и влиянии окружающей флоры; все эти тонкости может просчитать только садовод со стажем.
• Не учитывается вид из окон дома. Об этом забывают очень многие. Если вопрос не продумать заранее, живописным видом из окна вы наслаждаться не сможете.

Задний двор в современном стилеИсточник i.pinimg.com

• Использование фотографий вместо проекта. Вы вдохновились фотографиями реализованного проекта и решили воспроизвести этот чудесный дизайн на своем участке. Сил, средств и времени может быть потрачено изрядно, а результат будет поражать не красотой и гармонией, а отсутствием эстетики. Даже обладая достаточным опытом, чувством цвета и стиля, невозможно воспроизвести результат на участке с другими параметрами. Без учета местных условий копия всегда будет хуже оригинала.
• Выбор неправильных растений. Даже если растение выглядит сногсшибательно, не факт, что оно приживется именно в этом месте. Возможно, для него на вашем участке слишком много света (или тени). Другая проблема — владельцы участка не знают, насколько растения могут разрастись, и выбирают их недальновидно.

Когда все готовоИсточник i.pinimg.com

О комплексном благоустройстве дачного участка в следующем видео:

База для печати -, Дополнительные услуги., Фонд оплаты труда, В расходы также войдут:

Доход. Расчет выручки фотопечати производится на основе следующих маркетинговых данных:

• структура спроса на каждый тип, в праздничные дни более высокий, в обычные дни стабильный.
• среднее количество выпускаемого материала за месяц;
• средний чек по каждой ассортиментной позиции услуг.

В бизнес-плане подробно рассмотрено формирование дохода по следующим ассортиментным позициям:

• Фотопечать на документы;
• Печать фотографий:
• Печать фото на футболках различной цветовой гаммы;
• Печать фото на кружках;
• Печать календарей, визиток;
• Немедленная печать.
• Фотостудия.
• услуга стилиста визажиста;
• выезд стилиста на любое место :
• Печать на любой основе;
• печать с любых носителей.
• заказ через интернет;
• большая база материалов:
• быстрые сроки изготовления;
• Печать больших форматов.
• оформление фотоальбома;
• слайд шоу;
• Музыкальное оформление;
• подготовка рекламных щитов;
• фотообои.

Средний чек (клиента) составляет: от 150руб. — до 4000 руб.

Ежемесячный доход – от 240 тыс. руб.

Годовой доход- 2880000 руб.

Фонд заработанной платы составит — 90тыс. руб. + премия за выполненный объём.

Ежемесячная закупка инвентаря- 30тыс. руб.

Оплата коммунальных услуг- 7тыс. руб.

Выплата кредита – 79 тыс. руб.

Типы строительства

В зависимости от вложений инициатора и доли участия юридических лиц выделяют следующие виды девелопмента:

• Fee: застройщик является только исполнителем проекта и получает оговоренный гонорар за свою работу, при этом финансовые риски для него нулевые, так как он не делает собственных вложений.
• Speculative: юридическое лицо инициирует проект и вкладывает в него деньги, которые может потерять в случае неудачи.
• BTS (Built-to-suit): это строительство сооружения согласно требованиям и деятельности заказчика.

В зависимости от того, с какими объектами или территориями работает компания, различают девелопмент жилой, коммерческой, офисной, загородной недвижимости, ленд-девелопмент (застройка земельных участков). Есть и более подробная классификация: жилье элитное, бизнес- или эконом-класса. Общей чертой апартаментов является многосложность задач для компании при реализации инвестиционных проектов.

Успешные застройщики знают, что такое девелопмент, поэтому контролируют все этапы производства, ведь любые упущенные детали, например отсутствие исследования почвы или непроверенные документы на недвижимость, могут снизить эффективность приложенных усилий

Для того чтобы предотвратить появление проблем, необходимо уделить особое внимание предпроектной стадии, когда анализируется жизнеспособность объекта

Девелопмент— это сравнительно новый вид бизнеса для России, но он имеет хорошие перспективы развития, так как позволяет удовлетворять интересы потребителей, собственников и инвесторов. И компании, предлагающие эти услуги на профессиональном уровне, всегда будут востребованы и успешны в сфере строительства.