Градостроительный кодекс РФ 2018 – последняя редакция с комментариями
Градостроительный кодекс РФ является сборником законодательных актов, на основании которых осуществляется процесс возведения и развития новых территориальных образований, начиная от муниципального подразделения и заканчивая государством в целом. Данный документ регламентирует правила планирования, застройки, распределения зон, реконструкции объектов недвижимости с учетом предназначения земельного участка. Он устанавливает форму разрешения на строительство.
Градостроительный кодекс РФ — это сборник законодательных актов, на основании которых осуществляется процесс возведения жилых домов
Кодекс определяет ответственность и регулирует принципы взаимодействия сторон, задействованных в градостроительных работах. Здесь прописан алгоритм возмещения убытков и вреда, возникших в результате грубого несоблюдения нормативных актов действующего законодательства. Документ регламентирует правила разработки и соблюдения технического регламента для капитального строительства. В нем определены основы разумного использования природных ресурсов с сохранением всех объектов историко-культурного наследия, предусмотрена охрана окружающей среды для обеспечения благоприятных условий жизни граждан.
При планировании капитального строительства, осуществлении перестройки или реконструкции существующего объекта следует детально ознакомиться с действующим Градостроительным актом, где четко прописан механизм действий при обустройстве коммерческой или жилой недвижимости и изложен алгоритм, как получить разрешение на строительство дома. Учитывая требования кодекса, физические или юридические лица могут законно осуществлять строительно-монтажные работы и, как следствие, иметь возможность легитимно зарегистрировать впоследствии свои права на недвижимость.
При несоблюдении правил действующего законодательства в сфере градостроительства предусматриваются штрафные санкции с принудительным сносом сооружения или требованием возобновить его первозданный вид, который был обозначен в государственных актах и правоустанавливающих документах.
Учитывая Градостроительный кодекс, физические лица могут осуществлять строительно-монтажные работы и легитимно регистрировать свои права на недвижимость
Пошаговая инструкция по получению разрешения на частный дом
Куда надо обращаться, чтобы получить документ
Какие органы помогут в решении данного вопроса?
- Орган местного самоуправления, если ситуация попадает под общие правила. Нужно обращаться по адресу, на котором располагается сам участок.
- К министерству по природным ресурсам и экологии РФ надо обращаться в случае проведения работ, связанных с использованием недр.
- Экологическая служба, отвечающая и за атомный надзор – для объектов, предполагающих использование атомной энергии.
При делении дома нужно правильно выделить в натуре доли, а как провести такую процедуру расскажет эта статья.
В Градостроительном кодексе описываются все учреждения, ответственные за выдачу разрешений. Перечисленные выше ситуации вряд ли произойдут при использовании индивидуального жилищного строительства, но всё равно рекомендуется заранее ознакомиться со всеми правилами.
Какие документы понадобятся
Разрешение не выдадут без:
- Доверенности, заверенной у нотариуса (при обращении от представителя, защищающего интересы владельца).
- Гражданского паспорта РФ.
- Положительного заключения от государственной экспертизы, по проектной документации на возводимую постройку. Но это необходимо только владельцам частных коттеджей. И домов, чья высота превышает три этажа.
- Топографической съёмки местности. Это требование предъявляется в Московской области.
- Проекта дома, при составлении которого опирались на правила по застройке участков.
- Градостроительного плана, оформленного на землю. Органы местной власти должны выдавать документ на бесплатной основе.
- Кадастрового паспорта на землю.
- Документа для подтверждения права владения землёй.
- Заявления.
Схема получения разрешения на строительство.
Для каждого документа нужно создать одну копию. Эти копии и отдаются представителям властных структур. Оригиналы документов нужно иметь при себе, чтобы сверить информацию в случае необходимости.
Разрешение на строительство нужно только тем, кто возводит жилые дома. Нежилые постройки данного документа не требуют.
Какой будет стоимость
Само разрешение выдаётся на бесплатной основе, без дополнительной платы. Но можно обратиться в специализированную фирму, чтобы оформить все необходимые бумаги. Это актуальное решение для тех, у кого нет времени лично разбираться во всех особенностях процедуры. Или если она кажется слишком сложной.
В этом случае процесс длится 2-3 месяца. А стоимость услуги равна примерно 50 тысячам рублей. Самостоятельно разобраться во всём не так сложно, как кажется, на первый взгляд.
В какие сроки выдается и сколько действует разрешение
Обычно документы выдаются не позднее, чем через десять после обращения гражданина. Срок действия документа равен десяти годам. Он обязательно указывается в самом разрешении.
Образец разрешения на строительство, можно скачать тут.
Когда документ перестает быть действительным
По решению органа власти, документ может быть продлён в случае необходимости. Градостроительный Кодекс описывает обстоятельства, при которых документ перестаёт быть действительным.
- Закончилось действие права, благодаря которому можно было пользоваться недрами.
- Были расторгнуты договоры, на основании которых появилось право собственности.
- Владелец сам отказался от своего права собственности.
- Принудительное прекращение права собственности, изъятие самого объекта.
Максимум за тридцать дней органы власти принимают решение о том, что разрешение не должно быть действительным. Срок отсчитывается с того момента, как поступило заявление о прекращении прав собственности.
Некоторые нюансы, предшествующие оформлению разрешения на строительство
Существуют некоторые аспекты, которые следует учесть перед тем, как сдавать документы для оформления разрешения на строительство фундамента дома. Первым из них является наличие водного объекта вблизи земельного участка. На основании Водного Кодекса РФ водоемы, что находятся в компетенции государственного и муниципального владения, являются территориями общего назначения, которые могут быть использованы гражданами страны для собственных нужд и потребностей.
Это касается также береговой полосы, ширина которой составляет 20 м. Такое значение регламентировано для каналов, рек и ручьев протяженностью более 10 км. Для меньших водных объектов ширина составляет 5 м. В пределах данных территорий нельзя выполнять строительные работы по возведению капитальных объектов.
Законодательным актом регламентировано строительство индивидуальных жилых домов в пределах водоохранной зоны. Однако в этом случае следует предусмотреть специальные постройки (информация о них должна содержаться в проекте строительных работ), которые обеспечат охрану водоемов от загрязнения и засорения.
Перед получением разрешения на строительство, нужно удостовериться, что соблюденено расстояние от нового сооружения до границ соседнего
Следующим критерием является соблюдение расстояния нового сооружения до границ соседнего участка, что диктуется санитарно-бытовыми нормами. Таким образом, жилой дом должен располагаться от соседнего на расстоянии не менее 3 м, хозяйственные строения для содержания птицы и скота – 4 м, гаражи, бани – 1 м.
Ввод нового строения в эксплуатацию
После проведения строительно-монтажных работ на 95% в обязательном порядке следует оформить акт ввода нового объекта в эксплуатацию. Для этого в исполнительный орган подается заявление специального образца. На место строительства выезжает комиссия, которая проверяет соответствие постройки первоначальному проекту, который был предоставлен при оформлении разрешения на строительство дома на собственном участке. В состав комиссии входят специалист по архитектуре, уполномоченные представители санэпиднадзора и противопожарной службы, застройщик и подрядчик.
В случае отсутствия замечаний комиссия подписывает акт о приеме объекта и его вводе в эксплуатацию. Окончательную процедуру утверждения документа осуществляет уполномоченный орган исполнительной власти, который выдавал ранее разрешение на строительство. Без данного документа дом будет иметь статус недостроенного сооружения, к которому нельзя подвести инженерные коммуникации.
На место строительства выезжает комиссия, которая проверяет соответствие постройки первоначальному проекту
Комиссия может не оформить акт, что происходит в случае несоответствия определенных параметров нового строения проектной документации. Если получен отказ, следует согласовать перепланировку и повторно подать заявление на принятие нового объекта в эксплуатацию. Также акт может быть не подписан в случае несоблюдения отведенного для строительства срока и сдачи объекта с опозданием. За предоставленное время условия окружающей местности могут измениться, что потребует корректировки рабочего проекта и, соответственно, внесения изменений в разрешение на постройку.
Перед началом капитального строительства следует оформить разрешительный документ. Он регламентируется Градостроительным кодексом, в котором подробно описана процедура, как получить разрешение на строительство дома. Документ позволит после окончания работ ввести объект в эксплуатацию и подключить к нему все необходимые инженерные коммуникации. В процессе строительства оформляется право собственности на сооружение, которое можно подарить, продать или сдать в аренду.
https://youtube.com/watch?v=BXqtlgv5tl0
https://youtube.com/watch?v=j0IviHyU9Jk
https://youtube.com/watch?v=KUSdV9GZsXw
Необходимые документы
Перечень необходимых документов изложен в пункте 7 статьи 51 ГрК РФ. В него входят:
- правоустанавливающие документы на земельный участок: выписка из реестра, договор аренды или купли-продажи;
- градостроительный план земельного участка, выданный в течение трехлетнего срока;
- материалы проектной документации – пояснительная записка, схема планировки земельного участка, архитектурные решения, проект организации строительства объекта или работ по его сносу;
- положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, если экспертиза требуется;
- разрешение на отклонение от предельных размеров постройки, если оно есть;
- согласие всех, кто имеет право на объект капитального строительства, в случае его реконструкции.
Что такое разрешение на строительство по ГрК РФ
Согласно нормам Градостроительного кодекса, строительное разрешение – это документ, подтверждающий соответствие документации, представленной в форме проекта, следующим нормам, установленным:
- регламентом градостроительной деятельности;
- проектом территориального планирования;
- межевым проектом территории, если строительство или реконструкция капитальных объектов строительства линейного и нелинейного типов;
- допустимость расположения объекта строительства на участке земли в зависимости от разрешенных видов его использования и установленных для этого участка ограничений.
Если у застройщика имеется разрешение на строительство ИЖС, он вправе строить или реконструировать капитальные объекты, если это не противоречит градостроительному законодательству.
Стандартные и упрощённые процедуры по получению разрешения
Упрощённая процедура выдачи разрешений действует для домов, высота которых не превышает трёх этажей.
Для решения вопроса достаточно всего три документа, в числе которых:
- Схема организации и размещения объектов, которые стали частью капитального строительства.
- Градостроительный план участка.
- Подтверждение права собственности на землю.
Различные инстанции могут предъявлять дополнительные требования к объектам.
- Письменные согласия, если правообладателей несколько.
- Разрешения по отклонению от законных параметров для будущего строительства.
- Проведение экспертиз различного вида.
Какие ещё нюансы характерны для процедуры
Допустима ситуация, когда другие лица получают права на участок во время строительства. Требуется ли в таком положении переоформление самого разрешения?
Пошаговая инструкция по оформлению кадастрового паспорта находится здесь.
Ответ на этот вопрос будет отрицательным. Действие документов по объектам капитального строительства сохраняется, даже если владельцем земельного участка становится другой человек. У разрешения не кончаются сроки, просто появляется новый владелец.
В соответствии с уже имеющимся документом можно провести строительство, даже когда участок в будущем подлежит выделению или объединению, разделу. Но потребуется оформление нового градостроительного плана.
Пример разрешения на строительство.
Если одна или несколько построек являются объектами капитального строительства – оформление разрешения не нужно, как говорилось раньше. Главное – определить категорию объекта ещё на начальных стадиях строительства. Либо до того, как оно вообще начинается. Иначе последующие проверки с лёгкостью выявят несоответствия. Проект придётся отменить, либо вообще разрушить.
Продление разрешения
Если по каким-либо причинам вам не удалось уложиться в сроки строительства, придется осуществить продление разрешения на строительства. Это нужно сделать до того момента, как сроки строительных работ, установленные документом, окончатся. В соответствии с нормами законодательства, заявление о продлении документа должно быть представлено в органы местного самоуправления не позже, чем за 10 дней до окончания действия разрешения, выданного раньше.
Продление возможно на основе строительного паспорта, разрешения, акта о строительстве и документа, удостоверяющего личность застройщика. Оно выдается в течение одного месяца после того, как было подано заявление.
Порядок получения разрешения на строительство отличается рядом нюансов и особенностей. Однако если все делать вовремя, собрать необходимые пакет документов, представить их в соответствующие инстанции, соблюдая правила и сроки, положительный результат обеспечен.
Небольшое видео о получении разрешения на строительство дома:
Проект на строительство дома
Данный документ можно заказать в проектной организации или отделе архитектурного бюро. В соответствии со статьей 49 ГрК РФ при оформлении разрешения на отдельно стоящий жилой дом для одной семьи, дом с несколькими блоками, где каждый рассчитан на одну семью, и многоквартирный дом, при условии что в них не больше трех этажей, – проект не требуется.
Однако создать его придется, иначе дом не будет введен в эксплуатацию, что является обязательным условием постановки здания на государственный учет как объект завершенного строительства. В противном случае, сооружение будет признано самовольной постройкой под угрозу сноса.
Строительство жилого дома: с чего начать
Главным условием, при котором можно начинать строительство собственного жилого дома, должно быть наличие земельного участка, на котором планируется его возвести. Необходимым условием будет оформление права собственности на надел и получение градостроительного плана – такой документ по требованию заявителя будет бесплатно изготовлен и выдан отделом по архитектуре района расположения объекта.
После этого владельцу будущего дома следует взять разрешение на строительство – это документ, подтверждающий право собственника на строительство частного дома. В нем устанавливается соответствие заявленной документации требованиям градостроительного плана, обозначаются местоположение дома и его параметры и характеристики. Условия, алгоритм и порядок его получения регламентируются Градостроительным кодексом РФ и отражены в ст. 51.
Следует знать, что получать разрешение требуется не всегда. Например, при возведении жилья (не для постоянного проживания) на дачных участках оно не понадобится, а дом вводится в эксплуатацию по факту окончания его постройки.
Поэтому очень важно достоверно определить – требуется ли разрешение или нет, ведь самовольное возведение дома чревато для будущего домовладельца серьезными проблемами. Точную информацию по этому вопросу можно получить, обратившись в районную администрацию
Если же получать разрешение необходимо, то перечень документов, собранный заявителем будет иметь следующий вид:
- заявление (образец и бланк будут предоставлены на месте, в той организации, куда будет произведено обращение);
- паспорт заявителя;
- правоустанавливающие документы на землю;
- кадастровый паспорт (в 2017 году заменен выпиской из ЕГРП);
- градостроительный план;
- проектная документация на дом, схемы с указанием его параметров и характеристик;
- нотариальная доверенность (при обращении через представителя);
- топографическая съемка участка (условие только для Московской области);
- заключение экспертной организации (если планируется построить дом высотой больше трех этажей).
Разрешение на индивидуальное строительство жилья вправе выдавать следующие органы:
- федеральные органы исполнительной власти;
- органы исполнительной власти субъектов;
- органы местного самоуправления.
Кроме того, для снижения нагрузки на указанные органы, широко распространенным способом является обращение в многофункциональные центры (МФЦ), расположенные по месту нахождения земельного участка или через сайт Госуслуги.
После подачи заявления и пакета документов в десятидневный срок должностными лицами проводится проверка предоставленных бумаг. В ходе нее устанавливаются полнота предоставленных сведений, соответствие будущего дома требованиям российского законодательства и прочие моменты. Если все необходимые данные предоставлены в полном объеме и никаких нарушений не выявлено, то органом выдается разрешение на строительство жилого дома, срок действия которого будет составлять 10 лет.
Если только будущий домовладелец поручит специализированным организациям (в добровольном порядке) право на получение нужных разрешений или составление проектной документации дома (нередко одна и та же компания занимается сразу всеми сопутствующими вопросами), то он вынужден будет оплатить расходы на услуги этой фирмы из собственного кармана в соответствии с существующими тарифами.
Статистика показывает, что стоимость услуг таких компаний в среднем по стране составляет 20 – 35 тысяч рублей, для Москвы же и Московской области этот показатель выше и может переваливать за 100 тысяч рублей. Но зачастую деятельность таких организаций оправдана и помогает застройщику сэкономить много времени и нервов.
Но иногда уполномоченным органом может быть вынесено и отрицательное решение. Часто это происходит из-за неполного пакета предоставленных документов или же из-за несоответствия запланированного жилья тем или иным требованиям, которые могут касаться:
- площади будущего дома;
- «плотности» застройки по отношению к другим объектам жилого строительства;
- величины надела;
- нахождения вблизи заповедников, заказников, природоохранных, прибрежных и других зон, на которых установлен особый режим ведения хозяйственной и иной деятельности;
- близлежащих коммуникаций.
Вне зависимости от того, каким органом вынесен отказ, он должен иметь письменную форму, мотивировочную часть и выдаваться на руки заявителю. Если причиной отказа послужила элементарная нехватка какого-либо документа, то он приобщается к уже имеющемуся пакету, и бумаги подаются вновь. Если же заявитель считает, что его права нарушены, то он вправе обратиться в суд.
Разрешение на строительство
Разрешение на строительство, согласно пункту 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, является основанием для строительства, реконструкции или капитального ремонта объекта. Выдавается органами местного самоуправления для контроля над соблюдением градостроительных нормативов и над бережным отношением к окружающей среде.
Выданное разрешение подтверждает, что проект соответствует положениям градостроительного законодательства, и что строение возводится на участке, строить на котором не запрещено. Постройка дома без разрешения на строительство приведет к тому, что застройщик не сможет совершать с ним сделок.
Судебная практика показывает, что если застройщик принял меры для легализации и им были соблюдены требования градостроительных и строительных норм и правил, отсутствие у него разрешения на строительство само по себе не является основанием для отказа в признании за ним права собственности на объект и не влечет снос самовольной постройки.
Получения разрешения возможно при соблюдении принимаемых на местах градостроительных регламентов, которые устанавливают этажность строений, предельные размеры и другие ограничения.
В какие сроки выдается?
Уполномоченный орган рассматривает заявление в течение 7 дней, после чего принимает решение либо об одобрении заявки, либо об отклонении.
Если принято решение о недопустимости строительства по причине несоответствия планируемых и возможных действий с участком, то начать стройку не получится, равно и как и подать повторное заявление на тех же условиях.
Читайте статью об отключении электроэнергии за неуплату.
Отклонение заявки с возможностью последующей ее подачи производится в следующих случаях:
- недостаточное количество предоставленных документов;
- истек срок действия некоторых бумаг;
- сведения в документах и в заявлении не соответствуют друг другу;
- заявку подал не собственник и не арендатор участка.
Также отклонение будет произведено, если в проектной документации допущены ошибки.
Если в течение 7 дней не будет дан отрицательный ответ, то считается, что разрешение одобрено, и можно приступать к строительству.
Через месяц после завершения работы следует обратиться в кадастровую палату за получением техпаспорта.
Затем его копию нужно будет приложить к уведомлению и направить в администрацию, показывая, что строительство закончено.
Последний этап – регистрация права собственности на недвижимость в Росреестре.
Чьими силами должен меняться счетчик света вам расскажет эта статья.
Зачем необходимо разрешение
Оно подтверждает не только наличие у вас архитектурного проекта будущего здания, которое вы желаете построить. А также соответствие данного проекта всем установленным строительным требованиям. Нельзя строить дом без проекта, потому что в этом случае он может оказаться опасным для проживания, а также для окружающих соседей. Также построенное здание может причинить ущерб природным ресурсам и иным объектам инфраструктуры. Поэтому при оформлении разрешения проект здания проходит проверку на соответствие:
- нормам СанПин;
- требованиям надзора технического состояния объектов;
- градостроительному законодательству;
- строительным нормам;
- пожарным требованиям.
Если вы построите частное строение без данного разрешительного документа, оно будет считаться построенным незаконно. Поэтому вы не сможете подключить такой объект к коммуникациям. А если это здание будет построено с нарушением определенных норм, то суд может обязать вас его снести. И если вы самостоятельно не ликвидируете такое здание, его снесут принудительно.
Построенный без разрешения дом вы не сможете поставить на учет в БТИ, а соответственно, вы не сможете совершать с этим зданием никаких сделок по передаче прав собственности. В таком доме нельзя будет получить даже временную регистрацию. Поэтому если вы планируете строительство дома, в большинстве случаев вам потребуется разработать проект и согласовать его с местным муниципалитетом.
Что можно строить без него: перечень объектов, не требующих согласования
Преимущества ИЖС
Поскольку разрешающие бумаги требуются частным застройщикам только для сооружения построек на участках ИЖС, может возникнуть вопрос – стоит ли использовать земли именно этого назначения, а не садово-дачные земли.
На самом деле земли для индивидуальной застройки обеспечивают домовладельцам целый ряд преимуществ:
- дает право прописки, а значит и пользования районными государственными учреждениями;
- независимо от варианта развития событий участок ИЖС не придется переводить в другую категорию, и строить жилье без особых ограничений;
- имея землю ИЖС можно претендовать на участие в программах поддержки частного строительства.
Есть у данного вида землевладения и некоторые ограничения. Он предназначен под возведение коттеджей до двух этажей, рассчитанных на размещение одной семьи. Если строение, стоящее на участке ИЖС, попадет в разряд многоквартирных объектов, это будет серьезным нарушением, и здание заставят снести.
Разрешение или уведомление на строительство дома
Получение одобрения предусмотрено Градостроительным кодексом для различных видов капитального строительства и реконструкции зданий. Внесенные в 2019 году изменения установили упрощенный порядок возведения частных домов на участках, предназначенных для индивидуального жилого строительства, и в садовых товариществах. Это закреплено в статье 51.1 Градостроительного кодекса.
Однако закон обязывает собственника дважды направить в уполномоченные органы уведомление: о начале строительства и об его окончании.
Уведомительный порядок может применяться, если дом соответствует следующим требованиям:
- Имеет не более 3 этажей;
- Он не выше 20 метров;
- Используется для нужд одной семьи;
- Не состоит из отдельных объектов недвижимости.
Кроме того, не требует специальных разрешений возведение следующих объектов на своем участке:
- Вспомогательные некапитальные постройки (беседки, летние кухни, павильоны);
- Гаражи;
- Бани.
При этом указанные строения не должны использоваться для предпринимательской деятельности.
Назначение и суть разрешения на строительство индивидуального жилого дома
Статья 51 в Градостроительном Кодексе РФ прямо говорит о необходимости оформления разрешений для того, чтобы заниматься индивидуальным строительством на участках. Выдача подобных разрешений – ответственность сотрудников в местных администрациях, расположенных по месту нахождения участков.
Само разрешение на строительство представляет документ, предоставляющий право на возведение построек для той или иной территории. Получение разрешения становится обязательным, если дом возводится на участке, который относится к одной из следующих категорий:
- С назначением для личных подсобных хозяйств.
- Предназначенные для строительства малоэтажных домов.
- Для возведения любого жилья.
Если данный документ не оформлен, регистрация прав собственности тоже становится невозможной.
Как выглядит бланк разрешения
Форма разрешения установлена на законодательном уровне. Сначала на этом документе пишут, кому адресована бумага. Далее идёт наименование вместе с номером. И самого органа исполнительной власти, ответственного за выдачу. После этого переходят к подробному описанию самого объекта, на который и выдаётся документ. Нужно привести и полный адрес.
Внизу ставится срок, на протяжении которого бумага сохраняет своё действие, где есть и информация о продлении в случае необходимости. Ставятся подписи уполномоченных сотрудников вместе с расшифровкой.
Когда разрешения не нужны
Например, если строительство проводится на землях в собственности садоводческих хозяйств. Или если объект передаётся новому собственнику не для того, чтобы заниматься предпринимательской деятельностью.
Что нужно для строительства на землях ИЖС, смотрите в этом видео:
Объекты, связанные с капитальным строительством, оформления документа не требуют. Или когда проводятся изменения, не приводящие к серьёзным последствиям.
