Назначение документа
Генплан необходим по двум причинам:
- Его составление – это обязательное требование законодательства, и без оформленной документации строительство нельзя начинать. Соответствие установленным нормам гарантирует безопасность эксплуатации здания. Поэтому генплан частного дома содержит требования к пожарной безопасности и санитарно-гигиенические. Так, в соответствии с установленными нормами зазор между стенами жилого дома и дорогой должен составлять от 5 м, а ширина полотна – 3,5 м. Такие требования гарантируют свободное передвижение техники или пожарных машин.
- Эскизы и описания работ являются ориентиром для строительства. Правильно оформленный проект распределяет по подворью постройки и вспомогательные объекты. Это комплекс, который включает жилое строение, гараж, сад или огород, бассейн и/или баню и т. д. Поэтому при заказе даже типового проекта можно предлагать собственные изменения.
Пояснение о согласовании границ
Документация по планировке будущего коттеджа (или другого жилого здания) согласовывается с архитектурным органом соответствующего населенного пункта и имеющегося у него плана всей территории. Для разрешения возникающих спорных вопросов необходимо обратиться в администрацию.
Почему не сделать самому? Выбор в пользу профессионалов
Генплан можно разработать самостоятельно, но если вы – не профессиональный архитектор, то сколько времени это займет? Ведь необходимо учитывать границы участка, рельеф, геодезические показатели местности, климатические особенности региона, государственные стандарты по прокладке коммуникаций – и это только базовые моменты.
В итоге, даже если вы подробно разберетесь в вопросе и разработаете генплан самостоятельно, потратив на это ни один месяц, можете ли вы гарантировать, что результат вас устроит? Насколько качественнее будет работа профессионала? Ведь наши сотрудники, обладая профильными знаниями и многолетним опытом, смогут учесть все регламентированные требования по расположению домов и специфику местности.
Почему необходимо оформить разрешительные документы на дом?
Если вы строите жилье для постоянного проживания, крайне важно получить официальное разрешение на строительство от властей. В противном случае, дом, построенный и введенный в эксплуатацию, будет невозможно подключить к коммуникациям, взять кредит на само строительство, продать его и многое другое
Главным нормативным документом, регламентирующим получение разрешения на ИЖС, является Градостроительный кодекс. Опираясь на его нормы, в результате можно получить бумагу, подтверждающую, что проектная документация соответствует планировке участка, соблюдены все правила межевания, все нормы СНиП, и разрешено проводить строительные и реконструкционные работы.
Кроме того, в КоАП России прописано, что возведение построек без разрешения считается административным нарушением (согласно статье 95). Правила получения разрешения и процедура его оформления обязательна и одинакова для всех областей страны.
Согласно законодательству при возведении частного дома на приусадебном участке либо земле, расположенной в пределах поселения, получать согласие на застройку не нужно. Оно не потребуются, если в период строительства не планируются какие-либо сделки с недостроем. В то же время оформить ввода дома в эксплуатацию без разрешительных документов невозможно.
К жилому дому выдвигаются такие требования:
- здание предназначается для проживания одной семьи;
- максимальное количество этажей – до трех, при этом подвальные помещения не учитываются;
- при возведении, либо реконструкции необходимо придерживаться существующих обременений, все ограничения прописаны в технической документации.
На основании разрешения застройщик имеет право не только на возведение здания с нуля, но и на реконструкцию действующего капитального объекта. Отсутствие документа влечет административную ответственность, а незаконное строение подлежит сносу.
Разрешительные бумаги необходимы, если возведение дома планируется в кредит. Если будущий жилой дом будет иметь более трех этажей, необходимо дополнительно заказать государственную экспертизу.
Инструкция. Этап №1 — Проверьте участок на обременения по строительству
Бывает так, что местные власти накладывают какие-либо ограничение/обременение на земельный участок относительно строительства — ст. 56 ЗК РФ. Причем обременение может появиться после постройки дома. Например, участок может находиться в зоне подтопления, в зоне охраны объектов культурного наследия или его могут «забронировать» для строительства дороги. В некоторых случаях построенный загородный дом придется оформлять через суд, а в некоторых даже суд не поможет. Подробности ниже.
Есть один нюанс — по закону местная администрация должна регистрировать эти ограничения в ЕГРН (п. 6 ст. 56 ЗК РФ), но на практике не всегда это делает по каким-либо причинам. Поэтому если ограничения нет в ЕГРН, оно не может являться препятствием для оформления дома.
Для проверки обременения/ограничения настоятельно не рекомендую использовать публичные сведения из сайта Росреестра. Хоть это бесплатно, но сведения обновляются не так часто и загружается не в полном виде. Актуальные и полные сведения можно получить, заказав на участок выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Как и где лучше заказать я написала ниже. Информация в документе актуальна на момент получения. Даже если у собственника уже есть выписка, нужно заказать новую, потому что обременение могут наложить после.
Так выглядит обременение на сайте Росреестра
В выписке будет написано что это за обременение, кто его наложил и на основании чего. Бывает, что обременение накладывают не на весь участок, а только на часть. Тогда в выписке будут план, координаты и площадь «обремененной» части. При отсутствии обременения в графе будет пустая строка.
Обременение на часть участка
План данной части
В вышеуказанной выписке видно, что на часть участка наложили такое обременение — «Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, Приказ Кубанского бассейнового водного управления (Кубанское БВУ) Федерального агентства водных ресурсов «Об установлении зон затопления, подтопления» № 79-пр от 11.06.2021, срок действия: 30.07.2021″. Видны координаты и план обремененной части. Если построенный дом находится в этой части участка, при строительстве необходимо было провести работы по укреплению фундамента, должна стоять защита от затопления и подтопления. Поэтому о возведении дома нужно было сначала уведомлять местные власти. Проще говоря, получить у них разрешение. А раз о строительстве не уведомляли, тогда дом, возможно, получиться оформить через суд.
Если дом находиться в зоне, например, будущего строительства дороги (резервирование для государственных или муниципальных нужд), тогда оформить его никак не получиться.
Для удобства лучше заказать выписку в электронном виде, т.к. нам достаточно уточнить наличие обременения. Ее пришлют на емейл в формате pdf. Открываются на любом телефоне и компьютере без помощи специальных программ.
Для проверки участков Московской области есть официальный сервис — Геопортал Подмосковья. Жмем на раздел «Градобработка», пишем кадастровый номер участка и на поиск. Далее смотрим на подраздел «Пересечения по данным из ЕГРН». При наличии обременения будет указано в отношении кого оно наложено, площадь и процент пересечения. Тогда заказываем выписку из ЕГРН, чтобы получить координаты обремененной части и более подробную информацию. Пересечения по данным ИСОГД смотреть необязательно.
Например, на участке выше есть два взаимосвязанных ограничения — «Публичный сервитут в целях размещения существующего объекта электросетевого хозяйства «ВЛ 110 кВ Видное – Расторгуево» и «Охранная зона ЛЭП 110 кВ «Видное-Расторгуево» Охранная зона инженерных коммуникаций». У обоих площадь пересечения — 187 м2; процент пересечения — 15.6%. Проще говоря, рядом проходит ЛЭП, из-за которого наложили ограничение на часть участка. Если дом стоит на обремененной части, придется брать согласие эксплуатирующей организации. Чтобы узнать координаты ограничений, заказываем выписку ЕГРН.
Если на участок не наложено ограничения, можно переходить к следующему этапу.
Оформление
Для начала необходимо собрать пакет документов, затем уже приступать к разработке генплана участка:
- Кадастровый план. В нём отображаются фактические границы и размеры территории;
- Схематичное изображение привязки построек к инженерным системам и коммуникациям: вода, канализация, электричество, газ;
- Детальная карта расположения соседних сооружений, проезжей части, тротуаров и иных объектов, которые размещены на смежных территориях;
- Подробное описание планируемой постройки.
На первый взгляд может показаться, что с реализацией этот списка не возникнет сложностей. Но приложить определённые усилия всё же придётся.
Есть несколько удобных способов для подачи заявления:
- лично обратиться в многофункциональный центр (МФЦ);
- через официального представителя;
- отправить заказным письмом или воспользоваться личной электронной почтой.
Дополнительные моменты при разработке генплана
Главная задача собственника — сделать план идеальным, чтобы специалисты не задавали лишних вопросов. Для этого необходимо учитывать зоны с инженерными системами. Самостоятельно справиться с этой задачей не получится при отсутствии специальности, необходимо будет воспользоваться услугами профессионалов.
Если территорию затапливается сезонными дождями, в плане отобразить наличие дренажной системы. Тогда вода будет уходить в выбранное для этого место, соответственно, другие сооружения и участок не будут затопленными.
Ещё один очень важный нюанс: указывать расположение построек нужно с учётом геодезических данных. Допустим, у территории есть большие перепады. Тогда строить дом следует на возвышенном участке, потому что вероятность затопления в этом случае будет равна нулю. Согласно мнению специалистов: располагать капитальное жилое строение на среднем уклоне, но он должен стоять параллельно горизонтальной плоскости. Если дом построить на склоне с крутизной 1:2, земельное полотно нужно сделать более устойчивым, то есть дополнительно укрепить. Дистанция от кордонов территории — 6 м, и не менее 3 м от смежных земель.
Порядок действий
Где получить генеральный план — необходимо обратиться в МФЦ по месту нахождения территориального надела. Затем бумаги перенаправляют в архитектурное и градостроительное управление. По стандартной схеме сроки оформления не превышают 30 дней. Если обратиться в частную организацию, это сделают быстрее, но за некую плату.
Какие понадобятся документы:
- Заполнить бланк о выдаче генерального плана по представленному образцу специалистами МФЦ;
- Паспорт заявителя. Если в интересах юридического гражданина действует представитель, от него потребуют предоставление доверенности;
- Выписка из ЕГРН;
- Технический паспорт объекта капитального строения;
- Карта топографической съёмки с обязательным указанием подземных\надземных\наземных коммуникационных систем.
Эти документы нужно предоставить вместе с ранее перечисленными свидетельствами. Предоставляется образец генплана той организацией, которая непосредственно им занимается. Это позволяет не допустить возможных спорных ситуаций при оформлении этого документа.
Составление по кадастровому номеру
Ситуационный план может быть составлен в случае, если известен кадастровый номер земельного участка. Использование этого идентификатора существенно облегчает процесс получения информации об участке.
Для того, чтобы получить ситуационный план на основе кадастрового номера участка, необходимо обращаться в многофункциональные центры, находящиеся по месту расположения земельного участка
Для того, чтобы получить ситуационный план участка через многофункциональный центр на основе кадастрового номера, необходимо обратиться с соответствующим заявлением к сотруднику такого центра. К заявлению следует приложить следующие документы:
- паспорт заявителя в оригинале (сотрудник МФЦ копию снимет самостоятельно и заверит ее);
- Выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в которой будет содержаться вся подробная информация об участке, в том числе указанные категория и вид разрешенного использования, форма собственности, а также наличие возможных эксплуатационных обременений, установленных по решению собственника (сервитут) или на основании соответствующего решения суда (Выписка из ЕГРН в данном случае выступает и в качестве кадастрового паспорта участка, что позволит получить всю необходимую информацию об участке, в том числе о его расположении на местности);
- документы, подтверждающие право возникновения собственности или пользования участком (их предоставление понадобится только в том случае, если в Выписке из ЕГРН такие сведения не содержатся по каким-то причинам, например, право собственности возникло еще до создания реестра).
При подаче документов через многофункциональные центры срок его изготовления составляет от трех дней до одной недели.
Ситуационный план земельного участка, предназначенный для осуществления строительства газовых коммуникаций на участке или проведения мероприятий, направленных на подключение конкретного объекта недвижимости к газовой сети, может быть оформлен на основании кадастрового номера в многофункциональном центре либо через уполномоченные подразделения муниципалитета, а также через специализированные коммерческие организации. Последний способ характерен для использования юридическими лицами, так как МФЦ и муниципалитеты юрлицам такую возможность не предоставляют.
Зачем вообще нужен план участка?
Грамотно составленный план необходим для любого участка, независимо от его размера и формы. Если этого не сделать, то в ходе строительства и разбивки сада и клумб может выясниться, что объекты расположены нерационально: возникают труднодоступные «карманы», которым в дальнейшем придется пустовать. Если что-то получится переделать без существенных затрат, то при переносе капитальных построек придется пойти на значительные финансовые и трудовые затраты.
План необходим при обустройстве каждого участка, вне зависимости от его размеров: только в этом случае каждый его объект будет находиться на своем месте
Наличие плана организации участка позволит учесть заранее расположение объектов капитального строительства и временных построек, местонахождение плодовых деревьев и кустарников, цветников и так далее. Схема, составленная с учетом пожеланий всех членов семьи, поможет заранее рассчитать объём средств, которые понадобятся для её реализации. Кроме того, тщательно распланированная территория позволяет немного заглянуть в будущее. Например, предусмотреть детскую площадку или место для автомобиля.
Правильная планировка участка позволяет сэкономить на затратах, связанных с энерго- и водоснабжением, с водоотведением, отоплением и орошением участка. Жилые постройки будут ориентированы так, чтобы в них присутствовало естественное освещение, но не было жарко от палящего летнего зноя. Детскую площадку обязательно будет видно из окна кухни так, чтобы дети могли находиться под присмотром, даже если мама готовит обед.
При составлении плана особое внимание следует уделить детской площадке. Она всегда должна находиться в поле зрения взрослых, быть достаточно затененной и освещенной
Впрочем, некоторые правила расположения объектов на участке строго регламентированы и не зависят от желания самого владельца
Их просто необходимо знать, чтобы в дальнейшем не возникало недоразумений, и следовать им неукоснительно. Отдельные нюансы этого вопроса будут освещены в видео, которое находится в самом конце этой статьи
Впрочем, некоторые правила расположения объектов на участке строго регламентированы и не зависят от желания самого владельца. Их просто необходимо знать, чтобы в дальнейшем не возникало недоразумений, и следовать им неукоснительно. Отдельные нюансы этого вопроса будут освещены в видео, которое находится в самом конце этой статьи.
Для чего предназначен
Этот документ обобщает основные данные о наделе. Без него самому застройщику, бюро проектирования и органам по надзору предстояло бы осуществлять проверку сведений по разрозненным источникам и отдельным базам. По существу, ГП — это выписка из градостроительного регламента на земельный участок, оформляемая во время планировки территории. При составлении в ней учитывают:
- имеющиеся ограничения ЗУ (максимально возможное число этажей будущего здания, размер отступов для строительства ОКС и т. д.);
- установленное целевое назначение земли (от него зависит, что именно можно построить на обозначенной площади);
- условия и расчеты подведения коммуникаций, инженерных сетей, доступа к общественному транспорту, инфраструктуре;
- информацию о наличии обременения;
- составленные инженерами-инвентаризаторами отметки (красные линии).
Опираясь на данные в ГП, составитель проекта сможет рассмотреть и учесть в работе все нюансы планировки надела, особенности ландшафта, места коммуникационных подводок, а также определить точное месторасположение будущего строения. Если собственник планирует реконструировать здание, этот документ поможет выяснить, допустимо ли расширение дома или постройки, увеличение его изначальных размеров.
Этот вид документации оформляется на каждый отдельный объект. Получение его доступно не только непосредственным владельцам, но и арендаторам. При подаче заявления просто указывается факт наличия соглашения аренды.
Проект земельного планирования
Проект планировки земельного участка – это официальный графический документ с текстовым приложением, разрабатываемый силами аттестованных архитекторов проектной организации, который содержит в себе следующие сведения:
Границы земельного участка, в соответствии с топографической съёмкой.
- Красные и чёрные высотные отметки, с учётом организации рельефа с балансом земляных масс, устройством насыпей и выемок.
- Размещение пятен застройки под объекты капительного строительства, с учётом градостроительных, противопожарных, конструктивных и санитарно-эпидемиологических нормативов.
- Зонирование территории, в соответствии с пожеланиями заказчика и существующими планировочными ограничениями.
- Каждый ППТ ЗУ содержит краткую пояснительную записку с обоснованиями принятых в проекте решений и таблицу ТЭПов (технико-экономических показателей), с расчётом баланса территории.
Все проектные решения, выполненные силами профессиональных архитекторов, регламентированы ГрК РФ, а также СП 30-102-99, упомянутыми выше. В пояснительной записке архитектор указывает ссылки на данные нормативы.
Как он выглядит?
В соответствии с действующим законодательством, документ имеет стандартный вид – проект оформляется в виде готового тома с титульным листом, пояснительной запиской и графическими материалами.
Приглашение специалиста для планирования
Планировка участка под возведение коттеджа – это большая работа, в процессе которой возникает множество вопросов, требующих немедленного решения (иначе строительство дома растянется на неопределенный срок). В число самых распространенных проблем входит:
- Планировка участка с уклоном. Чтобы жизнь владельцев такого надела не осложнялась смещениями грунта, потребуется укрепление склонов подпорными стенами, а в некоторых случаях и создание террас.
- Планировка участка с выраженным рельефом. Нередко применяется корректировка рельефа.
- Планировка участка с переувлажненной почвой. Грамотно проведенный анализ грунта и уровня подземных вод позволит разработать дренаж и ливневые стоки. В противном случае, застоявшаяся вода погубит растения и снизит качество жизни владельцев.
- Выбор растений для озеленения. Чтобы сад и цветник приносил радость, необходимо выбирать растения, учитывая особенности их выращивания, совместимость, пригодность для высаживания в данном грунте.
Условные обозначения на плане местности
Первая проблема, с которой сталкивался каждый, кто хоть раз рисовал географическую модель – каким образом отметить сложные логические элементы (к примеру, дерево)? Индивидуально рисовать каждую деталь достаточно долго, и можно применить спецсимвол или оговоренный заранее образ. По такому принципу и работают условные обозначения на плане местности (рисунок 1).
Создается список заранее оговоренных изображений, которые используются для пометки определенных типов ландшафта и его деталей. Это облегчает работу с картой, и дает более полное представление о происходящем. Такой подход используется во всех картах, и все символы выглядят примерно одинаково.
Как преобразовать знакомый объект в символьное изображение? Воспользуйтесь стандартной таблицей символов для разметки локации. В случае, если же вы не находите нужный, то создайте символ самостоятельно. Нарисуйте контуры, которые бы максимально отображали суть объекта, после чего подпишите его в легенде и разместите на подходящем месте. Размещение играет роль, и его следует делать по правилам.
Новое лекарство для лечение коронавируса. Молнупиравир уже зарегистрировано в Великобритании. Перейти на статью
Символ должен располагаться на масштабируемой дистанции от трех ближайших знакомых точек. К примеру, вы точно знаете расстояние от сосны, гнилого дубового пня и старой хижины к озеру, где водятся раки. Укажите координаты каждого из ориентиров, и затем проведите от них прямую к локации водоема. Затем, на полученном пересечении и расположите пиктограмму озера. Аналогичное действие можно проделать с горами, холмами и реками, подставив их на место любой из переменных. Условные обозначения на плане местности не требуют строжайшей достоверности. Хоть триангуляционный метод и обеспечивает высокую точность, но есть и другие способы. Один из них – нанесение маркеров по наитию.
Рисунок 1. Так выглядят планы местности
Такой подход обеспечивает приблизительную первичную ориентировку, но на точность не претендует. Нередко на уроках географии преподаватели младшей школы задают своим ученикам нанесение условных обозначениях плана местности, 3 класс приходится на период изучения базовых знаний о разметке, и развивает пространственное мышление.
Как разместить элементы благоустройства и украшения предполагаемого дома (дачи)
Барбекю. Место для барбекю следует располагать в глубине территории, но подальше от соседних участков. Оно должно быть защищено от ветра и приближено к кухне. Желательно, чтобы с этого места открывался красивый вид. К барбекю проводят водопровод и электричество, заложив инженерные сети в проект генплана участка;Беседка. Решая, где расположить беседку, надо исходить из ее назначения, размеров участка и стиля ландшафта. Обычно беседка служит местом отдыха и уединения, поэтому ее классическое место – подальше от дома, на берегу водоема, в глуши или на опушке парка, вне поля зрения соседей. Из беседки должен открываться вид на красивые уголки ландшафта. Если она предназначена для трапез на свежем воздухе и приема гостей, ее располагают в заметном, иногда центральном месте территории, обеспечив удобный доступ из дома;Декоративный пруд. Обычно водоем устраивают в зоне отдыха, причем располагают его так, чтобы можно было наслаждаться видом зеркальной глади не только вблизи, но и из окон дома, с террасы или балкона. К большому пруду желательно организовать доступ с нескольких сторон. Смотровую площадку (патио, беседку и т. п.) лучше располагать на южном берегу, чтобы дневное солнце не слепило глаза. Соседство с большими тенистыми деревьями неблагоприятно: в воде разрастутся бурые водоросли, опадающая листва засорит дно, корни деревьев могут повредить чашу водоема
Важно учесть соотношение света и тени на поверхности водоема в течение дня. Водные и прибрежные растения – солнцелюбы, и летам поверхность пруда должна освещаться не менее 4-6 ч в день
