Есть ли смысл оспаривать
Для начала нужно посчитать, насколько снижение кадастровой стоимости для вас выгодно: нужно сравнить налог, который вы платите сейчас, с налогом, который могут установить после пересмотра. Сравните разницу с расходами на проведение переоценки. Если окажется, что на пересмотр вы потратите больше, чем сэкономите на налогах, — это повод не дергаться и оставить все как есть. Вот как удостовериться.
Рассчитать текущий земельный налог. Для этого нужно кадастровую стоимость умножить на ставку налога. Ставку налога берем согласно разрешенному использованию участка. Размер ставки и документ, которым она установлена в вашем регионе, можно узнать на сайте налоговой.
Например, в Барнауле для участков под административные здания решением Барнаульской городской думы установлена ставка 1,5%.
Рассчитаем налог для земельного участка, предназначенного для размещения административных зданий. Площадь — 1500 м². Кадастровая стоимость — 8 350 500 рублей. Ставка налога: 1,5%.
8 350 500 Р / 100 × 1,5 = 125 258 Р — это сумма налога за год при нынешней кадастровой стоимости.
Если у вас есть право на льготы и налоговые вычеты или вы владеете участком меньше года, лучше воспользоваться калькулятором.
Прикинуть рыночную стоимость. Задача — представить, сколько может стоить участок после пересмотра, то есть если кадастровую стоимость сравняют с рыночной. Для этого нужно прикинуть рыночную цену и из нее уже посчитать налог.
Поищите участки с таким же видом разрешенного использования, как у вас. Их можно искать на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов — torgi.gov.ru. Иногда такие участки можно найти и на «Авито». Лучше, чтобы застройка участка была аналогичной — если у вас пустой участок, аналог стоит искать незастроенный. Среди аналогичных участков посчитайте среднюю цену за квадратный метр, разделив стоимость участка на площадь.
Допустим, вы нашли 4 участка, средняя цена продажи за квадратный метр — 2100 рублей. Можно переходить к следующему этапу.
Рассчитать выгоду. Зная среднюю цену продажи аналогичных участков, можно примерно рассчитать рыночную стоимость вашего участка и налоговую выгоду.
Для участка площадью 1500 м² кадастровая стоимость при цене 2100 рублей за квадратный метр будет равна 3 150 000 рублей. А налог с этой суммы составит 47 250 рублей за год.
Было: 125 000 Р
Стало: 47 000 Р
Экономия: 78 000 Р в год, 390 000 Р за 5 лет
Расходы на пересмотр: около 100 000 Р
Это примерные расчеты. Нельзя просчитать точную рыночную стоимость участка только по ним. Но их достаточно, чтобы понять, есть ли смысл оспаривать кадастровую стоимость.
Как оспорить стоимость земли?
Пошаговая инструкция при обращении в комиссию
Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой цене квартиры действуют на базе Росреестра. Жалобы, поступившие от граждан, рассматриваются в течение месяца после приема всех документов.
Шаг 1 Определение оснований для перерасчета
Владельцу жилья нужно получить данные кадастра одним из способов:
- Сделать запрос через МФЦ.
- Оформить заявку через Госуслуги.
- Запросить выписку на сайте Росреестра.
Шаг 2 Обращение к независимому эксперту
Прежде чем обращаться к оценщику, стоит предварительно проанализировать цену аналогичных по метражу, району, этажности квартир с помощью порталов по продаже квартир. Значительное несоответствие цен предполагает услугу эксперта.
При подтверждении завышенного размера по реестру эксперт составляет акт оценки, который послужит основанием для обращения в комиссию.
Шаг 3 Подача документов
Для процедуры по уменьшению налога важно предоставить:
- Выписку из ЕГРН.
- Свидетельство о праве собственности или иной правоустанавливающий документ.
- Акт независимой экспертизы.
- Удостоверение личности.
- Заявление установленного образца для оспаривания реестровых данных.
Шаг 4 Рассмотрение заявки
Пакет документации принимается при наличии всех документов, весомой разницы между вышеупомянутыми стоимостями и соблюдением сроков подачи. На принятие решения отводится 30 дней.
Причины проведения
Основания
Законодательство выделает несколько оснований, согласно которым гражданин может рассчитывать на реализацию возможности изменения кадастровой оценки надела:
- результаты ранее проведенной процедуры оценивания каким-либо образом затронули права владельца недвижимого имущества;
- процедура осуществлялась с использованием неверной схемы или с учетом ошибочных сведений об объекте;
- оценивание было реализовано во время обстоятельств, препятствующих адекватному анализу параметров земли;
- величина цены в значительной степени не соответствует ценнику, установленному независимой экспертизой.
Снижение кадастровой стоимости в суде
Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости регламентирован в 25 главе КАС РФ. Владельцы земельного участка могут обжаловать решение комиссии по рассмотрению споров, а также непосредственный размер кадастровой стоимости, если предварительно в эту комиссию не обращались. В зависимости от конкретной ситуации заявитель в исковом заявлении может указать одно из трех требований:
- рассмотреть и оспорить решение комиссии от Росреестра, а также определенные ее действия или бездействие;
- установить размер кадастровой стоимости, сопоставимый с рыночной стоимостью, известной по результатам независимой оценки;
- изменить кадастровую стоимость в связи с недостоверными данными, используемыми при проведении вычислений ее размера.
Также можно требовать исправления технической ошибки, если таковая имеется.
Судами первой инстанции в этом случае будут верховные суды субъектов РФ — края, республики, области, а также суды городов федерального значения, если земельный участок или иной объект недвижимости находится в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе. Ответчиками по исковому заявлению в данном случае будет Росреестр, а также учреждение, которое установило оценку кадастровой стоимости объекта.
К исковому заявлению в суд, кроме документов, перечисленных в статье выше, нужно приложить:
- квитанцию об оплате госпошлины;
- документ, подтверждающий попытку урегулировать спор в досудебном порядке (если истец является юридическим лицом);
- документы, являющиеся подтверждением о вручении копий иска другим лицам, участвующим в судебном разбирательстве.
В случае, если интересы собственника земельного участка представляет доверенное лицо, на его имя должна быть оформлена доверенность, заверенная у нотариуса. Ее также нужно приложить к подаваемым в суд документам. Отсутствие документов из перечня, а также указанных для обращения в комиссию Росреестра (подаются и в суд), приведет к отклонению искового заявления. Чтобы ничего не забыть, лучше обратиться к юристу, который проверяет пакет документов и подскажет, если чего-то не хватает. Такое отношение к делу позволит сэкономить время.
Оспорить кадастровую стоимость можно лишь в течение определенного срока. В соответствии с действующим законодательством инициировать процесс можно не позднее пяти лет с момента внесения в государственный кадастр данных по кадастровой стоимости земельного участка или другого объекта. В ситуации, когда на дату оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в суде данные в кадастре уже изменились, предыдущую стоимость оспорить невозможно. Эта особенность указана в п. 3 ст. 245 КАС РФ.
Как показывает судебная практика, на рассмотрение дела в суде уходит два месяца с момента принятия искового заявления. Однако, в соответствии со ст. 141 КАС РФ, судебное разбирательство может длиться и три месяца, что не является нарушением. Такой вариант характерен для запутанных и сложных случаев, в которых трудно принять верное решение и нужно тщательно рассмотреть все обстоятельства и приложенные документы.
После принятия искового заявления суд в обязательном порядке оповестит истца и ответчика о месте и времени проведения судебного разбирательства. Неявка на процесс с одной из сторон в этом случае не будут являться основанием для переноса рассмотрения дела. Однако лучше присутствовать во время рассмотрения искового заявления: по мере необходимости суд может запросить доказательства правомерности указанных в исковом заявлении требований.
В случае, если суд решает удовлетворить притязания истца на снижение кадастровой стоимости земельного участка, в его решении будет обозначена кадастровая стоимость, которую устанавливается в суде. Именно это значение в обязательном порядке подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости. В случае несогласия с решением суда одна из сторон процесса имеет право в течение месяца подать апелляцию, чтобы обжаловать судебное постановление. Судебное решение вступает в законную силу через месяц после вынесения.
Судебное оспаривание кадастровой стоимости недвижимости имеет множество нюансов, а потому не всегда решение суда удовлетворяет истца. Чтобы такого не случилось нужно еще на этапе сбора документов нанять юриста, который поможет создать весомую доказательную базу и подскажет, какую тактику избрать, что указать в исковом заявлении. При таком подходе вероятность удачного исхода намного выше, а истец может сэкономить за счет отсутствия необходимости обжалования решения суда.
Определение стоимости по кадастру
На практике применяются несколько способов определения стоимости оспариваемых земельных владений. Применяться они могут как в индивидуальном порядке, так и в сочетании с другими методами.
К ним относятся:
- Метод расчёта себестоимости. Данный способ считается затратным, так как требует участия специалистов и учёта множества статистических данных, непосредственного обследования самой земли.
- Способ сравнения со схожими земельными наделами в соответствующей местности.
- Метод расчёта доходов основывается на экономической рентабельности участка, потенциальной прибыли при его эксплуатации.
Кроме того, на стоимость земельного надела влияет уровень развитости инфраструктуры, плодородие почвы и многие другие второстепенные факторы. Все это оценивается путём анализа.
По результатам вычислений выявляется удельный показатель на всю местность или кадастровый квартал. Удельный показатель рассчитывается на 1 квадратный метр земли. Чтобы узнать стоимость всего участка необходимо удельный показатель умножить на всю площадь земельного надела.
Пионеры нового налога на недвижимость
Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года. С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области. В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2020 году.
Новым способом – исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости – будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):
- жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
- отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
- гаражи, места для стоянки машин;
- комплексы;
- незавершенные объекты стройки;
- другие помещения, сооружения, здания.
Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена
Законодательно государство имеет монополию на оценку основных средств, представляющих собой недвижимое имущество. Делается это Федеральной службой кадастра и картографии массово, единожды в пятилетку (в некоторых регионах раз в 2-3 года), причем за основу берется конъюнктура рынка и экономические характеристики объекта. И тот, и другой факторы могут быть непостоянными, противоречивыми, трактующимися неоднозначно. Многие моменты, например, территориальное расположение, близлежащая инфраструктура и др., существенно влияющие на фактическую стоимость, просто упускаются из виду. Поэтому в такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости.
По понятным причинам неточности оценки чаще встречаются в сторону завышения, что удобнее для государства, но крайне невыгодно для предпринимателей-владельцев.
Самый беглый и поверхностный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным реалиям показывает превышение до 60%, а иногда встречается даже десятикратное и более завышение оценки.
Но собственник может не согласиться с установленной стоимостью и оспорить ее.
Как это сделать самостоятельно?
Для получения оснований на оспаривание стоимости следует в первую очередь выявить цену, которую установил государственный земельный кадастр. Для этого нужно будет пройти процедуру регистрации на официальном виртуальном ресурса кадастра и картографии своего региона.
В результате этого станет доступной информация о проведенной переоценке. В случае определения значительного увеличения стоимости необходимо обратиться в местное ведомство. При себе нужно иметь:
- паспорт гражданина РФ;
- кадастровый паспорт;
- свидетельство о праве собственности.
Образец свидетельства на право собственности на землю
Далее нужно составить заявление и запросить выписку из учетных данных по утверждению ценника на участок.
После этого с приобретенными сведениями нужно идти в независимую оценочную организацию. Результаты процедуры используются для предоставления в Росреестр. В течение недели данная госструктура должна уведомить заявителя о том, будет ли принят запрос к рассмотрению.
В случае положительного решения гражданину нужно лишь дождаться результатов рассмотрения – если они его не удовлетворяют, то он имеет право обратиться в суд. Дальнейшая процедура реализуется установленным порядком.
Таким образом, вне зависимости от формы собственности на землю владелец участка обязан уплачивать налоговые сборы. Многие лица стремятся к максимальной оптимизации затрат, в связи с этим для них становится интересным вопрос об изменении кадастровой стоимости – ведь это позволит отчислять меньше денежных средств в пользу государства.
Как уменьшить КСЗ
Единственная возможность уменьшить кадастровую стоимость участка – это оспорить ее. Как упоминалось выше, для этого необходимо подать в комиссию при Росреестре заявление на пересмотр либо обратиться в суд.
Чаще всего применяется стратегия определения КСЗ на основе рыночной стоимости: согласно , если в отношении объекта установлена рыночная стоимость, она принимается как кадастровая.
Этот показатель является наиболее объективным, а потому должен быть определен на ту же дату, что и КСЗ. Для определения рыночной стоимости заинтересованное лицо:
- Обращается к частному независимому оценщику.
- Заключает с ним договор и предоставляет необходимый доступ.
- Получает отчет об оценке с объективной рыночной стоимостью.
- С отчетом и пакетом документов отправляется в комиссию при Росреестре или в суд.
Важно: чтобы оценка была максимально объективной, следует обращаться к квалифицированным оценщикам с хорошей репутацией на рынке. Объективность оценки – главный критерий для успешного оспаривания завышенной КСЗ. Если у суда возникнут сомнения, он назначит независимую судебную экспертизу и сам выберет оценщика
Как показывает практика, в таком случае итоги судебной оценки оказываются на 20-50% выше, чем результаты, представленные заявителем
Если у суда возникнут сомнения, он назначит независимую судебную экспертизу и сам выберет оценщика. Как показывает практика, в таком случае итоги судебной оценки оказываются на 20-50% выше, чем результаты, представленные заявителем
Объективность оценки – главный критерий для успешного оспаривания завышенной КСЗ. Если у суда возникнут сомнения, он назначит независимую судебную экспертизу и сам выберет оценщика. Как показывает практика, в таком случае итоги судебной оценки оказываются на 20-50% выше, чем результаты, представленные заявителем.
Пошаговая инструкция
Внесудебное оспаривание происходит специальной комиссией, которая как раз и занимается исследованием подобных обращений. В этом случае рекомендуется следовать такому алгоритму:
Оформить запрос в комиссию. Данная структура образовывается при управлении Росреестра в любом субъекте страны. Подать заявление можно на протяжении 5 лет – начало срока приходится на дату внесения стоимости в реестр. В заявлении указывается ФИО, адрес регистрации и основания, по которым можно судить о неверной оценке. Запрос не будет принят к рассмотрению, если:
- отсутствуют правоустанавливающие документы;
- не соблюдены сроки;
ранее была утверждена рыночная стоимость земельного участка.
Участвовать в заседании комиссии (либо ожидать ее решения). Рассмотрение заявки происходит на протяжении 30 суток. О времени заседания уведомляют сотрудники ведомства. При утверждении запроса гражданина, результаты заседания перенаправляются в управление Росреестра.
Если в ходе рассмотрения заявления было определена необходимость существенного уменьшения величины ценника на землю, то муниципалитет имеет право оспорить итог через подачу иска в суд. Также данная возможность распространяется на случаи, когда решение заседания непосредственно ущемляет права и интересы муниципальных структур.
Оспаривание установленной стоимости может быть реализовано и в ходе судебных прений. Обычно это становится актуальным, если комиссия отказалась принимать заявку на рассмотрение. Также оформить иск можно, минуя обращение в управление Росреестра. Чтобы успешно защитить собственные права, рекомендуется придерживаться следующей инструкции:
- Сформировать иск и составить достаточную базу доказательств. В тексте заявления может быть отражено требование о проведении разбирательства по решению комиссии или об изменении кадастровой цены.
При составлении административного искового заявления необходимо указать:
- наименование суда, в который направляется запрос;
- персональные сведения о заявителе;
- персональные сведения об ответчике. В качестве последних выступают государственные или муниципальные ведомства, которые своим решением утвердили результаты выявления стоимости, а также Росреестр – его участие считается обязательным, если предметом разбирательства считается оспаривание ценника в связи с выявлением технической ошибки соответствующего ведомства.
- отражение факта нарушения прав и свобод гражданина, а также возможные последствия несоблюдения законных интересов человека;
- основания и иные доказательства, по которым требования могут считать адекватными;
- список прилагаемых к иску документов.
Кроме того, в зависимости от индивидуальных обстоятельств дела, может стать необходимым указать на неверное решение комиссии – данная позиция, опять же, должна быть подтверждена документально.
Оформив надлежащим образом заявление и собрав все бумаги, далее следует с этим комплектов явиться в региональный суд (или иной, ему соответствующий). При этом не стоит забывать о сроках исковой давности:
- не более 5 лет с момента внесения в реестр неверных сведений;
- в течение 3 месяцев со дня, когда заинтересованное лицо выявило наличие нарушений собственных прав и интересов.
- Принять участие в судебном разбирательстве. В соответствии с общими положениями суд обязан вынести решение по административному иску об изменении кадастровой цены не позднее 2 месяцев с момента подачи заявления (не позднее 1 месяца, если запрос касается несогласия с результатами комиссии).
В ходе заседания истец должен доказать недействительность задокументированных сведений о земельном наделе, которые были использованы при формировании стоимости, а также реальную рыночную цену на рассматриваемый участок на конкретную дату.
Если суд удовлетворил иск, новые сведения будут применяться с 1 января календарного года, когда был одобрен иск, но не ранее числа, когда были внесены новые данные в Росреестр.
Как оспорить кадастровую стоимость квартиры
Указанные выше субъекты правомочны оспорить кадастровую стоимость квартиры:
- путем представления заявления в Комиссию;
- посредством направления в судебное подразделение административного иска.
При этом юридические лица сначала обязательно оспаривают оценку в соответствующей Комиссии. Если итог их не устраивает, то можно подать жалобу в суд. Физическим лицам предоставлена большая свобода, они правомочны выбирать, куда обращаться, если ими ставится под сомнение цена квартиры после оценки.
Как оспорить стоимость по кадастру квартиры? Раньше подобные судебные дела рассматривали исключительно в порядке, установленном Гражданско-процессуальным кодексом РФ. С 15 сентября 2015 года действуют новые правила, определенные КАС РФ.
Административный истец правомочен предъявить следующие требования (п. 2 Постановления):
- об установлении по отношению к недвижимому объекту его рыночной цены;
- об изменении итогов кадастровой оценки из-за выявления недостоверных данных об объекте, которые использовали при его оценке;
- об оспаривании решений (действий, бездействия) Комиссии.
Оспаривание стоимости квартиры происходит в суде, обслуживающем место расположения госоргана или заказчика работ, который утвердил результаты кадастровой оценки. Заявление рассматривают не более двух месяцев, после поступления в суд.
Как оспорить стоимость земли?
Чтобы добиться пересмотра, потребуется грамотно провести независимую оценку и предоставить полный комплект документов уполномоченным органам.
Собственник, желающий оспорить величину кадастровой стоимости, имеет возможность обратиться по своему усмотрению либо в специальную комиссию по обсуждению споров, либо, минуя эту стадию, решить вопрос в судебном порядке.
Если собственником является юридическое лицо, первый этап является обязательным. Физическим лицам также не рекомендуется пренебрегать обращением в комиссию, поскольку это не требует уплаты пошлин, а срок рассмотрения заявления меньше, чем в суде.
Определение возможности уменьшения
заручиться их заключением о фактической цене объекта на рынке недвижимости
Для этого важно выбрать организацию, имеющую все требуемые лицензии и разрешения, а также опыт успешной работы. При подаче заявки потребуется указать кадастровый номер земельного участка, оценку которого нужно оспорить
При подаче заявки потребуется указать кадастровый номер земельного участка, оценку которого нужно оспорить
При подаче заявки потребуется указать кадастровый номер земельного участка, оценку которого нужно оспорить.
Помимо этого понадобятся:
- паспорт владельца;
- правоустанавливающие документы на объект;
- информация о границах участка;
- сведения о наличии коммуникаций и их состоянии;
- категория участка.
Переоценка и получение заключения
Получив консультацию в независимой компании, следует оценить целесообразность оспаривания.
Важно сопоставить сумму, которую потребуется затратить, с той, что удастся сэкономить за счет снижения. Надо помнить и о том, что при следующей государственной переоценке кадастровая стоимость вновь может быть завышена
Если выгода от снижения этого показателя очевидна, заключается договор с независимым экспертом и проводится процедура оценки
Если выгода от снижения этого показателя очевидна, заключается договор с независимым экспертом и проводится процедура оценки.
Она включает ряд этапов:
- осмотр участка и определение качественных характеристик;
- анализ данных и изучение рынка;
- сравнение оцениваемого участка со сходными объектами;
- составление отчета.
Итогом работы должна стать выдача клиенту отчета и экспертного заключения СРО. Но не все организации, предлагающие услуги по оценке рыночной стоимости земельного участка, самостоятельно подтверждают свои отчеты.
В таких случаях заказчику придется обратиться в саморегулирующую организацию оценщиков лично. Сделать это необходимо в течение месяца с даты составления документа. При этом допустимо пользоваться услугами любой СРО, а не только той, в которой состоит эксперт, составивший отчет.
Помимо самого документа, которому требуется экспертное заключение, заказчику потребуется предоставить свой паспорт. Специалист СРО анализирует отчет на соответствие федеральным стандартам оценки, методологию оценки и достоверность расчетов.
Оспаривание в комиссии Росреестра
В заявлении, подаваемом в комиссию, помимо сведений о владельце указываются причины, по которым рассчитанная величина кадастровой стоимости является неверной.
К нему требуется приложить следующий пакет документов:
- кадастровый паспорт участка земли;
- копию документа, подтверждающего право владения участком;
- документы, устанавливающие факт проведения кадастровой оценки на основе недостоверной информации;
- отчет независимых экспертов о реальной стоимости объекта;
- заключение СРО о соответствии процедуры экспертной оценки и ее выводов законодательству.
Информацию о том, на каких условиях была проведена оценка участка земли, можно получить, подав запрос о предоставлении данных об объекте недвижимости, на основании которых осуществлялся расчет его стоимости.
Обратиться за этими сведениями можно к заказчику оценочных работ или в орган кадастрового учета.
Срок, за который комиссия должна рассмотреть обращение и вынести вердикт, составляет 1 месяц с момента подачи заявления.
Протокол заседания и принятое решение размещаются на официальном сайте Росреестра.
Подробно о порядке действий, которые необходимо предпринять, чтобы добиться пересмотра кадастровой стоимости рассказывает отдельная статья.
Литература по оценке кадастровой стоимости недвижимости
Сроки и стоимость
Ценник на действия оценщика корректируется:
- величиной исследуемой площади;
- целями экспертизы;
- общим уровнем сложности;
- регионом компании;
- статусом фирмы.
Минимальная стоимость за пользование услугами начинается от 5 тысяч рублей. Что касается максимальной, то она во многом определяется вышеперечисленными показателями. Средний срок проведения оценки и составления отчета составляет около 5 суток. Очевидно, он может быть увеличен в связи с большим объемом работы.
В частности, при подаче заявления в судебные инстанции необходимо оплатить государственную пошлину – для исков по делам оспаривания стоимости она составляет 300 рублей.
Кроме того, если обращаться в суд, то срок рассмотрения дела может значительно увеличиться – на определение итогового решения обычно уходит более 2 месяцев. По этой причине специалисты советуют обходить этот момент, и подавать запрос непосредственно в кадастровый реестр с пакетом документов, устанавливающих неадекватность утвержденной стоимости. В таком случае ситуация рассматривается в течение 1-2 недель.
