В каких случаях разработка проектов планировок обязательна
Состав, различия и свойства ПМТ и ППТ
Разработка ПМТ ориентируется на мероприятия по зонированию местности на основании утвержденных долей либо разметки, предназначенной для возведения сооружения. Следовательно, основополагающей информацией являются сведения о межевой работе:
- выделение земельных участков из общей территории;
- земельные наделы, разделяющие территорию на части.
Сведения в ППТ оформляются согласно целеполаганию заказчика. Ввиду этого специалистами прописываются в документах геодезические точки и схемы местоположения:
- объектов;
- автомобильных дорог, шоссе;
- инженерных сетей.
В таблице №1 приведены сведения о составе и требованиях ПМТ и ППТ:
| Проект планировки территории | Проект межевания территории | |
|---|---|---|
| Состав | Уточняет территорию квартала и содержит сведения о: – площади земельного участка; – улицы, проезда; – береговой линии; – парковых зонах; – общественных зонах, выделенных красной линией; – линейные объекты (к примеру, газопровод); – капитальные сооружения | Состав регламентируется Приказом Минэкономразвития России и включает: 1. Текст – титульный лист с ФИО и реквизитами заказчика и исполнителя. Краткие сведения о земельном участке. Нормативы и требования по выполнению работ. Табличная часть о межевании. А также приложения, замечания и пояснения с отражением нюансов участка, не включенных в таблицу. 2. Графические определения. Картография включает подробный план района с указанием новых границ |
| Требования | – ППТ выполняется по внешним границам в максимальном удалении от линейных трасс; – графические изображения размещаются в масштабе от 1:500 до 1:5000, если иное не установлено в постановлении; – подготовка графиков проводится согласно системе координат; – разрабатывается в соответствии с требованиями и ТЗ по ППТ | – план подготавливается в масштабе формата А4 синими или фиолетовыми чернилами. Использование карандаша запрещено; – на русском языке; – наличие нумерации и других обозначений допускается исключительно арабскими цифрами; – применение правил переноса информации на следующий лист; – обязательные пункты; – указание на объем текста согласно правилам |
Помимо этого, в проекте планировки создаются чертежи капитального строительства, вынесенного за границу участка. Чтобы спланировать проект, следует провести работы по ПМТ, соблюдая строительные нормативы и требующиеся красные линии в виде отступов.
Проект планировки территории (ППТ) — что это?
Процедура планирования
Помимо проведения строительных работ межевой проект будет применяться, когда происходит разделение земли на меньшие составляющие, даже если не производится постановка на учет кадастрового значения. План требуется при:
- отчуждении от общей территории надела, который наделен обременениями;
- определении границ использования частей участка, находящегося в общей долевой собственности.
Оформление в этих случаях проектных документов связывается с желанием хозяина участка. В законодательных актах не устанавливается правил относительно их обязательного применения, однако с их помощью можно увеличить эффективность использования земли.
Созидание проектных документов по межеванию и планированию являются взаимообусловленным, так как содержат в себе разную информацию и при оформлении одного необходимо создать другой. По этой причине требуется согласовать планы.
Состав сведений
Информация, которая содержится в документации, обладает нормативным характером. В межевой проект включена картографическая и текстовая части. В последнем случае основным составляющим выступает таблица, в которой содержится сообщение информационно-описательного значения, дающее характеристики проектируемой местности, куда включаются:
- разделы плана;
- резолюции основного и частного характера;
- основные положения.
Пример планировки и межевания реального проекта
Особое внимание требуется уделить составлению карты. Ее воспроизведение осуществляется на бумаге. Базой выступает носитель, откуда копируется актуальные сведения относительно проектируемой территории
Базой выступает носитель, откуда копируется актуальные сведения относительно проектируемой территории.
Согласно установленным требованиям, информация проектного характера наносится на картографическую основу посредством ручного способа с использованием синих чернил. При этом строго должны соблюдаться правила, установленные для подготовки такого рода проектов.
Внимание! файл нельзя использовать как документ. Он служит для ознакомительных целей
Требования к подготовке
Проект составляется на основании требований, прописанных в законах. Одним из таких актов является Приказ, принятый Минэкономразвития в 2011 №388.
Положения, учитываемые при составлении плана:
- использование русского языка;
- применение определенных принадлежностей канцелярского назначения;
- правила, которые должны соблюдаться при переносе;
- нумерация листов;
- пункты, отраженные в проекте;
- правила составления карты;
- объем текста;
- использование листа бумаги в формате А4.
Порядок
Заказать составление проекта межевания можно в администрации муниципалитета, где расположен комитет по градостроительству. В его полномочия включается планирование работ архитектурного значения, в частности изготовление межевых планов. Указанный орган обладает необходимой лицензией на осуществление деятельности, также снабжен специалистами.
Чтобы подготовить межевой план потребуется согласовать его, для чего требуются документы:
- кадастровый паспорт земли;
- эскиз генплана;
- топографическую съемку;
- проект планирования местности.
Подробная инструкция
Если проект планировки основывается на плане межевания — изготавливается аналогично. Необходимо обратиться в администрацию муниципалитета с заявлением. Проект готовится до того, как начнется подготовка плана межевания или вместе с ним.
При обращении в администрацию – алгоритм действий одинаков. Учитывая то, что проект планирования выступает в качестве базового, изначально потребуется уточнить имеется ли возможность осуществить на выбранном участке земли строительные работы согласно генплану.
Рассматриваемый проект обладает силой, равной той, что обладает разрешение на проведение строительных работ
По этой причине муниципалитет уделяет большое внимание его согласованию
https://www.youtube.com/watch?v=fdSRUO7vk0E
Для получения проекта требуется собрать пакет документов, в который входят:
- топографическая съемка;
- задание архитектурно-планировочного типа;
- заключение градостроительного характера;
- документация правоустанавливающего значения относительно земли;
- справка, подтверждающая подключение к сетям энергоснабжения;
- техническое задание на проектирование.
Компетентными органами могут быть затребованы другие документы в зависимости от специфики плана. Согласование производится:
- главным архитектором;
- администрацией муниципального образования;
- инженерными службами.
Состав проекта межевания
Содержание такого проекта примерно совпадает с рассмотренным выше:
- Основная часть с чертежами, схемами установления границ, межевания земли. На чертежах и схемах территории должны обязательно учитываться:
- красные линии и величина отступа от них для установления зоны, где разрешается возведение капитальных строений;
- границы и описание публичного сервитута – например, для прохода к водоему общего пользования, для проведения специальных работ на земле (дренирование) и т.п.
- Аналитическая часть содержит:
- площади и способы возникновения земельных участков, которые образуются в результате процедуры межевания;
- виды использования территории в соответствии с утвержденным классификатором (например, для выращивания сельскохозяйственных культур, для строительства высотных домов, индивидуальных домов и т.п.).
Как изменить проект—пошаговая инструкция
Изменения в проект можно вносить повторно только после оценки местности квалифицированным специалистом. Для этого можно обратиться в местный муниципалитет или в частную компанию. Первый вариант исключает проведение слушания после сбора всех документов. Однако на деле всё оказывается не так просто и во многом зависит от особенностей местных органов власти. Рассмотрение заявки может затянуться по срокам на недели или даже месяцы.
Первым шагом является получение технического задания для сбора всех необходимых документов. Для этого следует обратиться в департамент градостроительства и оформить там соответствующую заявку. Данную процедуру можно полностью перепоручить сторонней компании-подрядчику, это предусмотрено законом. Этот вариант поможет сэкономить ваше время, так как местные органы, особенно в небольших населённых пунктах, могут затребовать специальную документацию.
После составления заявки её необходимо передать уполномоченному лицу, которое займётся её рассмотрением. Для подачи заявления, как правило, требуются следующие документы:
- Эскиз генерального плана;
- Коммуникационная схема;
- Выписка из Кадастра;
- Топографический план;
- Правоустанавливающие документы.
Этот список может расширятся по усмотрению органов, которые будут заниматься рассмотрением заявки.
Рассмотрение заявления в общем порядке может занять период до одного квартала, опять же, в зависимости от особенностей работы местной администрации. В ходе подготовки специалисты должны проверить пригодность грунта для возведения на нём сооружений, экологическую обстановку в районе, наличие архитектурных объектов поблизости (охраняемых государством).
Затем составляется топографический план земельного участка, в который подробно вносятся все данные о планируемых постройках, их назначении и границах. План сопровождается текстовым описанием. После утверждения проекта, его необходимо согласовать с городскими коммунальными службами.
Если рядом с рассматриваемым земельным участком находится архитектурный объект под защитой государства, то процесс может затянуться, так как необходимо будет утверждать и оценить возможное влияние новых построек на объект. Ещё одной причиной задержки могут стать проблемы с водоснабжением. Перед подключением новых абонентов водоканал должен провести оценку состояния труб.
В каких случаях могут понадобиться проекты?
Межевой тип документа может быть необходим не только при строительных процессах. Его используют для любых внутренних разграничений:
- если определяют границы пользования долями участка при наличии общего варианта собственности, то есть весь массив разделяется;
- если производится отчуждение части земли или она получает обременение;
- наличие земельного спора или любая сделка с землей.
Эти случаи считаются оформлением по желанию собственников в виде частных лиц или объединений. Такой подход позволяет повысить эффективность использования.
Дополнительно стоит учитывать совокупность информации двух вариантов, так как несмотря на различную информацию, данные из ПМТ могут потребоваться для ППТ и наоборот. Последний момент означает необходимость полноценного согласования двух документов. Если они имеют различия, то любые строительные процессы невозможны.
Сроки и стоимость
Правовые основы
Проект межевания разрабатывается в соответствии со статьей 43 Федерального закона №190 «Градостроительный кодекс РФ» изданного 29 декабря 2004 года. ПМТ позволяет координировать действия застройщиков данной местности и ограничить их четко проведенной разметкой. При выделении ПМТ следует ориентироваться на пункт 3 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ. В соответствии с этим законодательным актом ПМТ необходимо составлять в следующих случаях:
- При делении одного надела земли, который был выделен для комплексного освоения.
- Для образования отдельных участков из общего, который был выдан специально организованному товариществу для ведения частного подсобного хозяйства, такого как садоводство, огородничество, животноводство и т.д.
- При разделе территории, которая в соответствии с договором заключенном на основании действия ФЗ №190 подлежит развитию.
- Выделяются отдельные земельные наделы в пределах общей территории, уже застроенной многоквартирными домами.
Пошаговые инструкции подготовки ПМТ и ППТ
Последовательность подготовки проектов ПМТ и ППТ аналогична, поскольку документы схожи между собой. Подготавливаются планы в администрации или в частной организации. Не всегда муниципалитет оказывает подобные услуги, поэтому, перед подачей заявления нужно уточнить вопрос.
Оформляется обращение на специальное уполномоченное лицо. Прилагаются следующие бумаги:
- набросок генерального плана и дополнительно чертеж коммуникаций;
- выписка из кадастра на землю;
- топографическая схема с коммуникациями;
- документ, указывающий на отсутствие или нахождение на территории капитальных строений.
После предоставление указанной документации начинаются работы по подготовке плана. Специалисты основываются на приложенных к заявлению бумагах
Внимание концентрируется на:
- архитектуре;
- особенностях почвы;
- техническом оснащении;
- экологичности проводимых работ;
- итоговом результате.
Если решение принято в пользу заявителя, тогда оформляется специальное техническое задание. Далее происходит соответствующая кадастровая деятельность. Составляется ППТ и ПМТ. Второй проект в дальнейшем согласуется с водоканалом и электросетями. Происходит это на организованных публичных слушаниях. Процедура абсолютна бесплатна. Выполняется в период, не превышающий двух месяцев.
Исключение составляет генеральный план. Его можно не предоставлять. Срок составления сократится до одного месяца. Цена напрямую связана с количеством проделанной работы, поэтому может сильно отличаться в зависимости от конкретной ситуации.
Для чего нужен проект планировки территории?
Ответ на вопрос, для чего разрабатывается проект планировки, содержится в главе 5 ГрК РФ. О том, в каких случаях нужен ППТ, расскажем далее.
Итак, необходимость в разработке данного документа возникает, в частности:
- При подготовке к осуществлению строительных работ;
- При планировании строительства ОКС;
- При определении границ владения общей собственностью в соответствии с долями;
- При необходимости отчуждения территории, являющейся обременённой;
- При судебных разбирательствах по предмету границ земельных участков.
Требуется оформление ППТ при начале старта застройки многоквартирных домов, при обустройстве придомовых территорий и при планировании перспективных сторон развития земли отдельной структурной единицы.
Проект планировки территории необходим при дроблении большой площади участка и при установлении сервитутов.
Проект межевания территории
Решение о подготовке градостроительной документации, в том числе и таких документов, как проект планировки и проект межевания территорий, принимает орган местного самоуправления самостоятельно либо по заявлению заинтересованных лиц.
Эти два вида документов могут разрабатываться как отдельно, так и совместно — в этом случае проект межевания является составной частью проекта планировки.
Необходимость подготовки проекта планировки и проекта межевания территории разберем на примере создания садоводческого товарищества. Общая территория товарищества, поставленная на кадастровый учёт под определенным кадастровым номером, предполагает ее разделения на земельные участки отдельных собственников и земельные участки общего пользования. При этом в проекте планировки территории устанавливаются зоны размещения садовых участков, транспортной инфраструктуры, систем водо- и электроснабжения и т.д. по всей территории товарищества, а проектом межевания территории устанавливаются границы земельных участков запланированных зон.
То есть, проект планировки территории — это документ, выделяющий элементы планировочной структуры, устанавливающий параметры их развития, выделяющий зоны размещения объектов капитального строительства, а проект межевания — это документ, устанавливающий границы земельных участков.
Кроме того, проект межевания территории необходим в случаях образования земельных участков из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории; при образовании земельных участков в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии; при образовании земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами; при образовании земельных участков для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.
Проект межевания территории кроме текстовой части включает в себя чертеж межевания территории, на котором отображаются: красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений; границы образуемых и изменяемых земельных участков на кадастровом плане территории, условные номера образуемых земельных участков; границы территорий объектов культурного наследия; границы зон с особыми условиями использования территорий; границы зон действия публичных сервитутов.
Помимо этого в проекте межевания территории также должны быть указаны: площади образуемых и изменяемых земельных участков и их частей; образуемые земельные участки, которые после образования будут относиться к территориям общего пользования или имуществу общего пользования; вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных Земельным кодексом.
После того как проект межевания территории готов, он выносится на публичные слушания. На данном этапе заинтересованные лица могут увидеть проект и потребовать внести в него изменения и дополнения. В этом случае орган местного самоуправления обязан рассмотреть замечания, но окончательное решение — утвердить проект, отвергнуть его или отправить на доработку остается за органом власти.
Сведения утвержденного проекта межевания территории подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости, но это не означает, что заинтересованные лица автоматически становятся собственниками объектов недвижимости. Чтобы стать реальными хозяевами на своей земле, они должны заказать в специализированной организации межевой план, поставить объект недвижимости на кадастровый учет и зарегистрировать свои права.
В каких случаях могут понадобиться проекты?
Кроме строительства, межевой проект используется во всех случаях разделения участка на более мелкие части без выдела и без постановки этих частей на кадастровый учёт. Соответственно он может потребоваться:
- При определении границ пользования долей земельного участка в общей долевой собственности производится разметка общего массива на отдельные части.
- Отчуждённая в результате установления обременения часть участка отграничивается от общей территории.
Но в данных случаях проекты оформляются по желанию собственников. Они могут понадобиться и придать эксплуатации земель максимальную эффективность, но обязательными к применению не являются.
Кроме этого возникает взаимообусловленность необходимости одного проекта для создания другого. Они несут различную информацию. Основные сведения, представленные проектом планировки, являются вспомогательным инструментом для создания ПМТ. А также – наоборот. В силу этой неразрывной взаимной связи, проекты необходимо согласовывать между собой.
ПМТ и ППТ поможет в решении земельных споров о границах земельного участка.
ПЕРЕЧЕНЬ ОСНОВНОЙ ИСХОДНОЙ ИНФОРМАЦИИ
- Данные государственного кадастра недвижимости о границах субъекта РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, зонах с особыми условиями использования территории, территориальных зонах и земельных участках на проектируемой территории.
- Материалы топографо-геодезических и инженерно-геологических изысканий:
2.1. Цифровая картографическая основа М 1 : 25 000 и ниже.
2.2. Карты (планы), представляющие собой ортофотопланы местности, масштаба 1 : 25 000 и ниже.
2.3. Иные материалы.
- Материалы опорных (дежурных) и адресных планов, регистрационных планов подземных инженерных коммуникаций и атласов геологических выработок (в населенных пунктах).
- Инвентаризационные данные по землепользованию, жилищному фонду, предприятиям и учреждениям обслуживания, другим объектам недвижимости.
- Данные об улично-дорожной сети, гаражах и стоянках индивидуального автотранспорта, организации дорожного движения, транспортном обслуживании территории.
- Историко-архитектурные планы, проекты зон охраны памятников истории культуры.
- Информация:
а) о размещении объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;
б) о зонах с особыми условиями использования территорий;
в) о территориях объектов культурного наследия;
г) об особо охраняемых природных территориях;
д) о территориях, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
е) о результатах инженерных изысканий;
ж) о месторождениях и проявлениях полезных ископаемых;
з) иная информация о состоянии, об использовании, ограничениях использования территории.
- Разрешительная документация:
8.1. Градостроительные планы земельных участков.
8.2. Архитектурно-планировочные задания, выданные по инициативе застройщика или заказчика.
8.3. Разрешения на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.
8.4. Разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
8.5. Решения органов государственной власти и местного самоуправления о предоставлении земельных участков физическим и юридическим лицам.
8.6. Решения органов государственной власти и местного самоуправления о резервировании земель.
8.7. Решения органов государственной власти и местного самоуправления об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
8.8. Соглашения о выкупе земельных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам, в государственную или муниципальную собственность.
8.9. Иная разрешительная документация, устанавливающая или изменяющая правовой режим использования территории.
- Сведения о стратегических и социально-экономических документах, на основании которых осуществляется размещение линейного объекта.
- Нормативные правовые акты органов государственной власти (наименование субъекта РФ) и органов местного самоуправления (наименование муниципального образования) о составе и содержании документации по планировке территории.
- Региональные и местные нормативы градостроительного проектирования.
- Градостроительная документация (утвержденная и проекты):
12.1. Схемы территориального планирования РФ.
12.2. Схемы территориального планирования субъекта РФ.
12.3. Документы территориального планирования муниципальных образований.
12.4. Документация по планировке территорий.
12.5. Правила землепользования и застройки.
- Комплексная транспортная схема муниципального образования.
- Комплексная инженерная схема муниципального образования.
Доработка
Что дает межевание жителям многоквартирного дома
Порядок утверждения
Материалы по обоснованию проекта планировки территории включают в себя:
1) карту (фрагмент карты) планировочной структуры территорий поселения, городского округа, межселенной территории муниципального района с отображением границ элементов планировочной структуры;
2) результаты инженерных изысканий в объеме, предусмотренном разрабатываемой исполнителем работ программой инженерных изысканий, в случаях, если выполнение таких инженерных изысканий для подготовки документации по планировке территории требуется в соответствии с Градостроительного кодекса Российской Федерации;
3) обоснование определения границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства;
4) схему организации движения транспорта (включая транспорт общего пользования) и пешеходов, отражающую местоположение объектов транспортной инфраструктуры и учитывающую существующие и прогнозные потребности в транспортном обеспечении на территории, а также схему организации улично-дорожной сети;
5) схему границ территорий объектов культурного наследия;
6) схему границ зон с особыми условиями использования территории;
7) обоснование соответствия планируемых параметров, местоположения и назначения объектов регионального значения, объектов местного значения нормативам градостроительного проектирования и требованиям градостроительных регламентов, а также применительно к территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, установленным правилами землепользования и застройки расчетным показателям минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетным показателям максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения;
8) схему, отображающую местоположение существующих объектов капитального строительства, в том числе линейных объектов, объектов, подлежащих сносу, объектов незавершенного строительства, а также проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам;
9) варианты планировочных и (или) объемно-пространственных решений застройки территории в соответствии с проектом планировки территории (в отношении элементов планировочной структуры, расположенных в жилых или общественно-деловых зонах);
10) перечень мероприятий по защите территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, в том числе по обеспечению пожарной безопасности и по гражданской обороне;
11) перечень мероприятий по охране окружающей среды;
12) обоснование очередности планируемого развития территории;
13) схему вертикальной планировки территории, инженерной подготовки и инженерной защиты территории, подготовленную в случаях, установленных уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, и в соответствии с требованиями, установленными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
14) иные материалы для обоснования положений по планировке территории.
