Можно ли изменить кадастровую стоимость?
Достаточно часто на практике встречаются случаи завышения кадастровой стоимости, в связи с чем физическое или юридическое лицо вынуждено уплачивать налог в большем размере.
Законодательством предусмотрена возможность оспорить кадастровую стоимость в случае несогласия с ней, и, соответственно, восстановить свои права, которые затронуты завышенной кадастровой стоимостью (в частности, получить осуществленную ранее переплату по налогам).
Кадастровая стоимость может быть необоснованно завышена и даже превышать рыночную стоимость (что будет выступать в качестве несомненного основания ее снижения). Для определения рыночной стоимости объекта следует обратиться к оценщику, который проведет исследование стоимости аналогичных объектов, а также обследование объекта в индивидуальном порядке. Либо в документах могут встречаться ошибки осуществленные при проведении государственной оценки объекта недвижимости. Ошибки могут быть как техническими (человеческий фактор-опечатка, арифметическая ошибка), так и методологическими (неверное избрание метода оценки). При выявлении такого рода ошибок, есть все основания для обращения за снижением кадастровой стоимости. Для того, чтобы понять, есть ли шансы снизить кадастровую стоимость лучше всего обратиться к юристам по недвижимости, которые имеют опыт оспаривания кадастровой стоимости.
Существует два способа возможного изменения кадастровой стоимости:
- обращение в комиссию по рассмотрению споров при Росреестре;
- обращение с заявлением в суд.
Следует иметь в виду, что прежде чем обращаться за оспариванием кадастровой стоимости необходимо заказать отчет у независимого оценщика (что придется сделать за свой собственный счет).
Безусловно, первый способ намного проще и быстрее. Ответ на заявление будет готов в течение 30 дней. В данном случае, от вас потребуется только составить заявление и приложить к нему документы, подтверждающие вашу позицию относительно снижения кадастровой стоимости. В качестве доказательств для принятия решения в вашу пользу может выступать отчет о рыночной стоимости объекта, а также ошибочные данные об объекте недвижимости, указанные в отчете бюджетного учреждения. Никаких личных посещений и устного разбирательства при этом не потребуется. Так, в случае превышения кадастровой стоимости рыночной, специальная комиссия после изучения всех документов, вынесет решение о ее снижении.
В случае обращения в суд данный процесс будет более длительный. Также в данном случае предполагаются определенные денежные затраты с вашей стороны. Вам будет необходимо составить грамотное заявление, приложить все документы, верно определить подсудность дела, а также оплатить госпошлину и понести прочие судебные расходы. Также вы потратите существенное количество времени на ожидание назначения даты судебного разбирательства, участие непосредственно в нем, перерывы, получение судебного решения и его исполнение. Таким образом, при обращении в суд лучше всего заручиться поддержкой грамотного юриста.
В суде придется самостоятельно доказывать ошибочность существующей кадастровой стоимости. В случае, если комиссия или суд учтут предоставленные доказательства, примут решение в вашу пользу, то может быть произведен перерасчет уплаченного за предыдущие периоды налога в меньшую сторону. На основании решения суда будут внесены изменения в ЕГРН.
Следует отметить, что физическим лицам не обязательно сначала обращаться в комиссию, можно сразу обращаться за оспариванием кадастровой стоимости в суд. Юридическим лицам все же придется пройти досудебный порядок.
Для определения того, какой же способ оспаривания кадастровой стоимости выбрать, лучше обратиться за юридической консультацией к опытным специалистам.
Со следующего 2021 года в заявлении об оспаривании кадастровой стоимости можно будет указывать сразу несколько объектов, что значительно упростит сам процесс. Так, не нужно будет собирать несколько пакетов документов к каждому заявлению, и подавать их несколько раз. В случае оспаривания кадастровой стоимости нескольких объектов, это можно будет сделать за один раз.
Таким образом, поскольку процедура снижения кадастровой стоимости в Московской области является достаточно сложной, в случае наличия подозрения о том, что она завышена, лучше всего обратиться к профессиональным юристам по недвижимости для получения консультации о шансах ее снижения.
Расчет стоимости
Кадастровая оценка – это обязательное мероприятие для любого участка. Пересмотр данных выполняется каждые 5 лет. В регионах, прилегающих к СПб и Москве, процедура выполняется с перерывом в 3 года.
Оценка выполняется на основании следующих пунктов:
- Рыночная цена земли: этот параметр прямо зависит от территориального расположения земельного участка на день расчета;
- Категория земли, т.е. ее целевое назначение. Например, плодородная почва предполагает сельскохозяйственное использование, а земля, покрытая лесистой растительностью, относится к категории «лесного фонда». Особый статус приобретают земельные участки с редкими и исчезающими представителями флоры и фауны: такие территории охраняются государством и не подлежат застройке;
- ВРИ (вид разрешенного использования) земли;
- Коэффициент полезности использования участка;
- Инфраструктурная развитость;
- Размер территории;
- Состояние инженерных сетей и проч.
На основании этих данных, специалист рассчитывает кадастровую стоимость участка.
Порядок расчета закреплен законодательно и включает в себя следующие последовательные пункты:
- Принятие решения о выполнении кадастровой оценки (решение принимают официальные органы власти).
- Составление списка земельных участков, подлежащих оцениванию.
- Определение исполнителя, назначение кадастрового инженера.
- Отчет об оценке.
- Установление кадастровой стоимости в соответствии с полученными результатами.
- Размещение информации на сайте Росреестра.
- Внесение в госкадастр.
Цель всех этих сложных манипуляций – расчет налога на земельный участок. Чтобы подать заявку на кадастровую оценку, владельцу необходимо подтвердить свою личность, а также предъявить правоустанавливающие документы на землю (договор о дарении участка земли, акт купли\продажи, документ, подтверждающий наследование земли).
Метод выделения
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами – аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.
К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом – квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.
К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.
Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.
Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.
При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора – величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.
При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.
Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.
Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.
Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.
Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.
Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.
Узнать кадастровую стоимость земельного участка по кадастровому номеру в 2021 году
Узнать бесплатно кадастровую стоимость земельного участка на 2021 год, можно при помощи онлайн сервиса на официальном сайте Росреестра. Существует три способа.
Через справочную информации по объектам недвижимости
Этот способ позволяет в считанные минуты получить ответ, содержащий данные по участку земли, в том числе и его кадастровую стоимость.
Пошаговая инструкция:
- Перейдите в раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и введите кадастровый номер недвижимости.
- Введите проверочный код с картинки снизу и нажмите «Сформировать запрос».
- Откроется табличка, кликните по адресу найденного объекта.
- Откроется карточка земельного участка. В ней содержатся данные о дате внесения стоимости и кадастровая оценка.
Через фонд данных государственной кадастровой оценки
Новый онлайн сервис Росреестра позволяет быстро получить самые полные и достоверные сведения о кадастровой стоимости любого земельного участка: дачного, садового, ИЖС из официального источника и совершено бесплатно.
Пошаговая инструкция:
- Перейдите в онлайн сервис.
- Введите кадастровый номер участка и нажмите кнопку «Найти».
- Откроется таблица со всеми процедурами государственной кадастровой оценки и стоимостью недвижимости с изменениями по годам.
Если нажать на кадастровый номер объекта, то вы получите исчерпывающий отчет о результатах определения кадастровой стоимости:
Если нажать на информацию в третьем столбце «Процедуры ГКО», то откроется вся информация о самой процессе принятия решения о стоимости земли, отчет определения и кто выполнял оценку:
Сервис удобен тем, кто часто обращается за услугой.
Кадастровая стоимость на публичной кадастровой карте
Другим вариантом посмотреть кадастровую стоимость земельного участка в режиме онлайн является сервис «Публичная кадастровая карта» на сайте Росреестра.
Пошаговая инструкция:
- Найти свой участок земли можно по адресу или кадастровому номеру, которые указываются в поисковом поле слева.
- Для поиска вводим кадастровый номер и нажимаем «Найти». Откроется окно, где во вкладке «Информация» отобразится стоимость.
Помимо этого можно увидеть другие публичные данные:
- декларированную площадь;
- вид разрешенного использования;
- адрес участка;
- номер кадастрового квартала.
Существенным недостатком сервиса, данные могут серьезно устареть или отсутствовать. Если поиск не дал результатов, воспользуйтесь другим способом описанным выше.
Следует учитывать, что каждый участок земли имеет свою стоимость по оценке кадастрового бюро и рассчитана она, исходя из средней стоимости всех объектов в определенном квартале. Поскольку при этом не учитываются многие факторы, она может значительно отличаться от рыночной.
Налог на землю теперь рассчитывается из кадастровой стоимости и поэтому он может быть гораздо выше. Именно поэтому бывает выгоднее провести переоценку, чтобы уменьшить эту цифру.
Часто возникает путаница с разрешенным использованием земель, которая и становится решающим фактором для увеличения оценки. Восстановив справедливость, вы можете реально снизить не только кадастровую стоимость участка, но и свое налоговое бремя.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость — это сумма, в которую регион оценивает недвижимость в границах своей территории. Ее устанавливают для зданий, сооружений, помещений, земли, объектов незавершенного строительства, гаражей, машино-мест и других объектов недвижимого имущества.
О государственной кадастровой оценке — закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ
На кадастровую стоимость влияют площадь, материал, год постройки, разрешенное использование, наличие коммуникаций, экономическая ситуация в регионе и еще много других факторов.
Определение кадастровой стоимости нужно при расчете:
- налогов: на имущество и землю, НДФЛ при продаже недвижимости;
- арендной платы или цены продажи объекта, если арендодатель либо продавец — государство, регион или муниципалитет;
- штрафов — например, за нецелевое использование земли;
- госпошлины при наследовании недвижимости.
Кадастровую стоимость устанавливают на определенный срок — от трех до пяти лет по решению региональных властей. С 2022 года земельные участки будут оценивать раз в четыре года, а с 2023 года с такой же периодичностью — здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства.
В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе оценку кадастровой стоимости объектов недвижимости проводят раз в два года.
Если на рынке недвижимости цены выросли больше, чем на 30%, проводят внеочередную государственную кадастровую оценку.
Если кадастровая стоимость определена некорректно, ее можно оспорить в комиссии при региональном учреждении, которое отвечает за оценку и в суде. Для этого потребуется внеочередная оценка. Собственник недвижимости заказывает определение кадастровой стоимости у независимых оценщиков и оплачивает их услуги самостоятельно.
Взаимосвязь кадастровой, нормативной и рыночной стоимости
Удельный показатель
Метод сравнения продаж
Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами – аналогами (далее – элементов сравнения);
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
местоположение и окружение;
целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
транспортная доступность;
инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.
Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:
прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;
корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;
определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
Классификационный признак при формировании кадастровой стоимости
Когда можно оспорить кадастровую стоимость
Применять увеличенную кадастровую стоимость нужно с нового года
В случае, когда стоимость участка, напротив, увеличилась (например, в результате изменения вида полезного использования), рассчитывать налог исходя из новой кадастровой стоимости нужно лишь со следующего года.
Согласно Определения ВС РФ от 21.09.2015 № 304-КГ15-5375 рассчитывать земельный налог по итогам года нужно исходя из кадастровых данных на 1 января этого года, даже если в течение данного периода кадастровая стоимость земельного участка поменялась вследствие изменения вида разрешенного использования.
И расчет налога проверяющими частично по старым данным, а частично по новым, незаконен. Ведь в НК отсутствуют особенности определения налоговой базы при изменении вида разрешенного использования. Правда, если данное изменение привело к тому, что сумма земельного налога стала меньше по сравнению с первоначальной, то перерасчет налога возможен, говорится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.11.2012 N 7701/12 по делу N А46-10030/2011.
| ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА и ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ССЫЛКИ |
- Что такое КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬСтатья поможет узнать, что такое кадастровая стоимость недвижимости, земельного участка. Для чего её определяют.
- ОСПОРИТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ УЧАСТКА, земли, квартирыСтатья поможет грамотно провести оспаривание кадастровой оценки и стоимости помещения, земельного участка, квартиры.
Виды стоимости земли
В настоящее время, как уже говорилось выше, выделяют такие виды стоимости как кадастровая, рыночная и нормативная с определением их подвидов – выкупной и удельной.
Кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость является самым распространенным показателем на сегодняшний день и представляет собой цену участка, установленную государством по результатам проведения специализированной оценки. Данная стоимость является унифицированным показателем, так как определяется для нескольких участков, схожих по их техническим и качественным характеристикам.
Установление кадастровой стоимости проводится, как правило, в рамках одного кадастрового квартала для земель одной целевой категории использования. Именно по этой причине данная стоимость является лишь основой для определения размера земельного налога, а также для формирования нормативной стоимости участка.
В расчетах между собственниками участков данный показатель используется крайне редко (в основном, для определения стоимости подаренного земельного надела либо для формирования величины арендной платы).
Рыночная стоимость
Рыночная стоимость – это такой вид стоимости земли, который используется в подавляющем большинстве сделок с данным видом ресурса.
Устанавливается эта стоимость либо самим владельцем земельного участка, либо специально нанятыми для проведения оценки организациями.
Именно по этому экономическому показателю и осуществляется купля-продажа участка либо исчисление тех средств, которые следует зачесть в уставный капитал той или иной организации.
Нормативная стоимость
Нормативная стоимость – еще один показатель цены земельного ресурса. Этот показатель играет свою роль в том случае, если возникает необходимость назначить стоимость того или иного надела для участка для совершения с ним публичных торгов (в соответствии с действующим законодательством цена участка, выставленного на торги, устанавливается в размере нормативной стоимости этого надела).
Расчет данного показателя осуществляется либо от кадастровой стоимости участка и от сформированного на ее основе налога на землю, либо на основе рыночной стоимости (в процентном соотношении к этому показателю).
Выкупная стоимость
Выкупная стоимость также является экономическим термином, определенным в Гражданском Кодексе РФ как та цена земельного участка, по которой такой участок может быть выкуплен государством.
В данную сумму вкладывается не только стоимость самого участка (расчет ведется, как правило, от рыночной стоимости), но и стоимость всех расположенных на участке строений.
Данная стоимость определяется государством в процессе проведения специализированной оценки того или иного участка.
Удельная стоимость
Удельная стоимость участка является подвидом кадастровой стоимости, так как представляет собой стоимость одного квадратного метра земли, определенного по результатам проведенной кадастровой оценки участка.
Кроме того, удельная стоимость может также быть рассчитана и исходя из нормативной цены участка. В этом случае данный показатель будет использоваться для расчета суммы, которая будет необходима для уплаты за участок (если невозможно посчитать цену за гектар из-за неправильной геометрической формы или если точная площадь в гектарах неизвестна).
Как узнать кадастровую стоимость земельного участка по адресу онлайн
Порядок действий:
Шаг первый. Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно на официальном сайте Федеральной государственной регистрационной службы или же по справочному номеру и телефону доверия (ссылку на этот сайт и необходимые разделы вы найдете ниже).
Посмотрите на раздел сайта «Электронные услуги и сервисы», выберите подраздел о справочной информации по объектам. Введите требуемые по форме данные в каждое из предлагаемых полей, дальше следуйте инструкциям сервиса.
Шаг второй. Получить информацию о кадастровой стоимости участка можно через государственный кадастр недвижимости, сокращенно ГКН. Для этого необходимо зайти на главную страницу официального сайта Росреестра, перейти в подраздел «Получение сведений из ГКН», который находится в «Электронных услугах и сервисах».
Заполните представленную на сайте форму.
После отправки заполненной формы, вас перенаправят на страницу, где вы можете увидеть статус оставленной заявки. Обычно передача сведений происходит в течение пяти дней, не более.
Шаг третий. Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно по адресу посредством все того же сайта. Для этого необходимо зайти в известный уже нам раздел «Публичная кадастровая карта».
Искомый объект можно найти, введя кадастровый номер участка или его адрес.
Обратите внимание, что вся полученная вами информация, все сведения по площадям, ценам и обслуживающим организациям предоставлена данным сайтом исключительно для личных целей. Шаг четвертый. Для получения детального отчета по кадастровой стоимости нужного вам объекта, необходимо перейти в раздел сайта «Физическим лицам», далее, в открывшемся справа меню, выбрать подраздел «Получение сведений из фонда кадастровой оценки»
Для получения детального отчета по кадастровой стоимости нужного вам объекта, необходимо перейти в раздел сайта «Физическим лицам», далее, в открывшемся справа меню, выбрать подраздел «Получение сведений из фонда кадастровой оценки»
Шаг четвертый. Для получения детального отчета по кадастровой стоимости нужного вам объекта, необходимо перейти в раздел сайта «Физическим лицам», далее, в открывшемся справа меню, выбрать подраздел «Получение сведений из фонда кадастровой оценки».
Информацию по искомому объекту вы сможете получить, только если знаете точный его номер, в противном случае, воспользоваться сервисом не получится.
Если вы обладаете данной информацией, заполнили правильно поле, где вводится номер искомого объекта, через некоторое время появятся данные по искомому объекту.
Шаг пятый. Получить справку о кадастровой стоимости объекта можно также, обратившись в офис кадастровой палаты или же Центр предоставления государственных и муниципальных услуг (попросту МФЦ). Для этого необходимо заполнить заявление на получение необходимых сведений.
В случае если запрашиваемые данные имеются в Государственном кадастре недвижимости (ГКН), вам будет предоставлена справка, обычно ее оформление происходит в течение 5 рабочих дней, причем совершенно бесплатно.
Кроме того, по запросу справку можно получить не обязательно при личном посещении офиса. Вполне можно обойтись почтовой доставкой или же посредством своего личного представителя.
Целевое назначение земли и особенности ее оценки
ФСО № 1, утв. Приказом Минэка № 297 от 20.10.15, в качестве актуальных методик оценки признает три подхода:
- сравнительный – основывается на сопоставлении стоимости аналогичных объектов;
- доходный – предполагает расчет потенциального коммерческого дохода от использования земель, что выступает главным ценообразующим фактором;
- затратный – использует в качестве основного ценообразующего фактора расходы, необходимые для создания, воспроизведения или замещения конкретного участка.
Поскольку эти подходы не применяются произвольно, стоит объяснить, откуда берется каждый из них. Как правило, выбор подхода зависит от целевого назначения конкретной группы земель:
- Для земель населенных пунктов (глава XV ЗК), в том числе городских, используется комплексный подход, включающий элементы доходной, сравнительной и затратной методик. Информационной базой для них выступают общедоступные данные о проданных и выставленных на продажу земельных участках, ставках арендной платы, расходах на инженерное обустройство и так далее.
- Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения в 2018 году (глава XIV ЗК) определяется по методике избыточного дохода (доходный подход). Критериями служат не только природные качества и условия, но и цены на сельскохозяйственную продукцию, которая может быть выращена на конкретной территории, объем такой продукции, спрос, уровень оплаты труда и прочие издержки.
- Земли лесного фонда (ст. 101 ЗК) также подлежат внесению в земельный кадастр, так как могут быть переданы в аренду и концессию. При их оценке используется сравнительный или доходный подход. Это же касается и других участков, находящихся за пределами населенных пунктов, в том числе территорий для недропользования, рекреационных земель и так далее.
Когда можно оспорить кадастровую стоимость
Из чего складывается кадастровая стоимость
Как оценить участок подороже?
При оценке стоимости земли, важно учесть все критерии, от которых зависит ценность объекта как такового. Наиболее значимым фактором, влияющим на цену является местоположение: где находится земля:
- в деревне;
- организованном коттеджном поселке;
- дачном или садовом товариществе;
- или возможно является частью сельскохозяйственных угодий.
Еще одним немаловажным фактором является ожидаемая величина прибыли от использования участка и его правовой статус (для ПМЖ, ИЖС и т.д.).
Также принимается в расчет наличие инфраструктуры поблизости, отдаленность от столицы, экологическая ситуация в регионе и ландшафтные особенности. В остальных категориях дополнительно учитываются плодородность почвы, природные факторы.
Нельзя не отметить, что также влияют на цену земли транспортная доступность, наличие поблизости водоемов и лесопарковых зон, наличие рядом заповедных территорий, достопримечательностей, туристических трасс и т. д.
Обращайтесь к профессионалам!
Наша юридическая компания давно находится на рынке услуг и наши сотрудники готовы оказать вам профессиональную консультацию относительно вопросов, связанных с кадастровой стоимостью объектов недвижимости в Москве. Кроме того, мы можем помочь вам снизить уже установленную кадастровую стоимость, что, несомненно, принесет определенную выгоду вам, поскольку в связи с этим возможно будет снизить определенный налог. Ошибки при проведении кадастровой оценки встречаются на регулярно, а значит, и у вас есть шанс снизить кадастровую стоимость своего объекта недвижимости.
Несомненно, стоит принимать во внимание тот факт, что каждый случай уникален и нельзя давать 100-процентную гарантию, что кадастровая стоимость будет снижена комиссией или судом. Наши специалисты помогут оценить, насколько будет успешным дело
Ведь суды снижают кадастровую стоимость, только если она была существенно завышена.
Приглашаем вас обратиться за оказанием качественных юридических услуг к специалистам своего дела, взвесить все плюсы и минусы и оценить вероятность снижения кадастровой стоимости в вашем конкретном случае.
Процесс расчета и утверждения
Показатели
Для корректного определения величины кадастровой стоимости необходимо учитывать ряд важных показателей.
Рассмотрим наиболее значимые из них.
Коэффициенты
В процессе кадастровой оценки земель применяются так называемые поправочные коэффициенты. Их использование позволяет нивелировать влияние отдельных нестабильных (подверженных постоянным колебаниям) факторов, влияющих на формирование цен.
Так, если на территории участка располагаются сооружения, признанные ветхими, либо территория регулярно подвергается подтоплениям вследствие паводков, может применяться коэффициент, уменьшающий кадастровую стоимость.
В других ситуациях возможно использование коэффициентов, увеличивающих ее значение.
Прочие значения
Еще одним важным фактором является удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС). Значение этой величины определяется для площади, равной 1 м2. УПКС устанавливают поквартально в зависимости от вида разрешенной эксплуатации.
Чтобы определить УПКС, выполняется такая последовательность действий:
- Выявляются факторы, влияющие на формирование цен.
- Определяется эталонный участок (обладающий наиболее характерными для своей группы свойствами и параметрами).
- Формируется подгруппа, состоящая из эталонных объектов со схожими основными показателями.
- Для каждой подгруппы осуществляется сбор рыночной информации и затем проводится ее анализ.
- Выполняется статистическое моделирование и определяется, как именно ценообразующие факторы влияют на рыночную цену объекта недвижимости.
- Выполняется расчет УПКС для эталонного объекта.
После выполнения данных шагов производится расчет КС всех участков эталонной группы методом умножения УПКС на площадь надела.
Таким образом, на величину КС также влияют площадь угодья, его категория и рыночная стоимость.
Принятие постановления об утверждении КС
Не позже, чем через 20 рабочих дней после получения отчета об определении КС заказчик работ обязан принять акт об утверждении кадастровой стоимости. Данный документ обладает юридической силой со дня его официального обнародования.
С образцом такого постановления можно ознакомиться, загрузив его, например, здесь.
А вот так выглядит приложение к данному нормативному акту.
