Можно ли продать садовый участок или дачу без межевания?

Продать дом без межевания земли в 2022 году

Внимание! В 2022 году в закон № 218-ФЗ были внесены поправки. Из перечня оснований для приостановки сделки по передаче прав на недвижимость и землю пропало основание отсутствия межевания

С тех пор сделки стали свободно проходить регистрацию после нотариального заверения. Такова ситуация и в 2022 году.

Для чего проводится межевание

В связи с целым рядом принятых федеральных законов и поправок в СМИ появились публикации о том, что с января 2022 года проведение межевания земельных участков станет обязанностью каждого собственника, а через год после этого продажа земельного участка без межевания станет юридически невозможной.

14 Янв 2021     
jurist7sib    
   
1106      

Как продать участок с неустановленными границами- возможные пути ее разрешения

Кода оформить участок земли без межевания не получится.

Возможность бесплатного межевания: законодательная база и категории граждан

Продажа без межевания

Перед осуществлением продажи земельный участок необходимо оформить в собственность. Только если уже получено свидетельство на землю, подтверждающее права на собственность, владелец может проводить сделку купли-продажи надела.

В процессе проведения сделки в Росреестре не требуется документация, подтверждающая проделанный процесс межевания. Продажа земельного участка без межевания разрешена законом.

Подготовка документов

Для продажи надела без участия кадастрового инженера требуются:

• соглашение о сделке;
• заявление покупателя и продавца;
• документ, подтверждающий право на владение землей;
• выписка из кадастрового реестра;
• согласие супруга на сделку, заверенное у нотариуса;
• квитанция об уплате государственной пошлине.

В случае отсутствия межевания в кадастровом паспорте ставится соответствующая отметка.

Возможные трудности

В единый реестр недвижимости внесено немало объектов, которые не проходили процедуру межевания. Данные объекты − это садовые земли, которые прошли упрощенную регистрацию. На них имеется документация, выданная Кадастровым бюро, с информацией о технических характеристиках. Такие территории разрешены к продаже.

Для продажи или бесплатной передачи данной недвижимости необходимо пройти регистрацию объекта недвижимости. В процесс регистрации включена услуга проведения установки границ территории.

Продажа земельной доли

Продать земельную долю без проведенного заранее межевания невозможно по нескольким причинам:

• для продажи надела требуется быть собственником;
• право на использование территории регистрируется после проведения разграничения;
• для продажи или передачи в дар земельной доли требуется межевой план, устанавливающий точные координаты границ участка и всех его долей.

В случае продажи части земли приоритетное право покупки получают дольщики. Перед совершением сделки продавец обязан предупредить других собственников в письменной форме с об условиях сделки. Без межевания земельный участок ни продать, ни подарить не получится без соглашения с другими собственниками.

Дольщики могут воспользоваться правом приоритетной покупки в течение 30 дней с момента, как получили уведомления. В случае отсутствия предложений у продавца он продает недвижимость третьим лицам по той же стоимости, что и дольщикам.

Регистрация сделки

Последний этап в совершении сделки − регистрация соглашения в госучреждении. После постановки на учет право на владение и распоряжение наделом переходит новому владельцу.

Земельная недвижимость без проведения установки границ регистрируется по упрощенной схеме и состоит из следующих этапов:

1. Обращение в Кадастровое бюро с выпиской из муниципалитета о предоставлении земли в частное пользование.
2. Оформление и подача заявки на получение кадастрового паспорта.
3. Подготовка предварительного договора и авансовая оплата.
4. Подписание основного соглашения и проведение итогового расчета.
5. Регистрация договора в Реестре.

В договоре о купле-продаже содержится информация об условиях сделки. Решение о заверении соглашения в нотариальной форме принимается самостоятельно продавцом и покупателем. Заверенный нотариусом договор обеспечивает безопасностью обоих партнеров сделки.

Стоимость процесса межевания

Процесс разграничения участка требует вложений. Итоговая цена зависит от следующих условий:

• площадь надела;
• конфигурация участка;
• объем работ;
• расстояние от офиса кадастрового инженера;
• количество объектов на участке (в список объектов входят кусты и деревья);
• наличие долей;
• дополнительные услуги.

Стоимость повышается в зависимости от вышеперечисленных нюансов, которые также должны быть внесены в договор. Стоимость межевание зависит не только от геодезических работ. Сюда также входит работа с документами. Некоторые нюансы с документацией можно выполнять бесплатно во избежание лишних переплат.

Как продать немежеванный участок

В упрощенном виде сделку купли-продажи можно представить в виде нескольких этапов. Так как каждый случай индивидуален, мы рекомендуем сначала обратиться к юристу. Это поможет избежать возможных проблем.

1. Покупатель и продавец заключают договор. В нем должны быть указаны адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель и вид ее разрешенного использования. Важным пунктом является цена, порядок расчетов, порядок передачи недвижимости. Например, фактическую передачу можно оформить в виде акте или указать в договоре пункт, что он одновременно будет считаться и актом приема-передачи. Договор заключают в трех экземплярах, один из которых передается в Росреестр.
2. Подача документов в Росреестр. Пакет документов, необходимых для перехода прав собственности на землю, определен в ФЗ No218. Продавец заполняет заявление о переходе прав собственности, к которому прилагается договор, согласие заинтересованных сторон (например, супруга), правоустанавливающие документы. В некоторых случаях могут потребоваться и иные документы. Исключения из общих правил также регламентируются законом. Все документы нужно подавать через МФЦ. Вы получите на руки расписку о приеме документов и дату повторного обращения, когда вам выдадут выписку. Срок перерегистрации прав собственности составляет 7 рабочих дней, при подаче документов через МФЦ к нему добавляется еще примерно 2-3 дня.
3. В указанную дату вы приходите в МФЦ и получаете выписку из ЕГРН. Если специалисты Росреестра обнаружат ошибки в документах, в переходе прав собственности будет отказано. Отсутствие межевания является одной из таких ошибок. Обратиться в Росреестр повторно вы сможете после того, как будет подготовлено межевое дело.

Как видим, несмотря на то, что отсутствие межевания в большинстве случаев не является препятствием для использования земли, в полной мере вы не сможете воспользоваться своими правами собственника до тех пор, пока не будет проведено межевание.

Кто имеет право подписывать акт согласования границ

Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:

– собственности;

– долгосрочной аренды.

Право согласовывать границы земельного участка имеет собственник земельного или уполномоченное лицо ТОЛЬКО по нотариально заверенной доверенности.

Могут подписывать акты согласования границ за несовершеннолетних детей (собственников) их законные представители – мать, отец, опекуны.

Кто не может подписывать акт согласования:

• Если соседи не зарегистрировали свое право на наследство – согласовывать границы они не могут. Свидетельство на наследство это не свидетельство на право собственности.
• Брат, сестра, жена или муж собственника это право не имеют!
• Председатель СНТ не имеет право согласовывать границы приватизированного участка, находящегося в чей либо собственности.

Примеры акта согласования

Как найти соседей смежных участков

Чтобы согласовать границы участка и провести межевание необходимо собрать все подписи соседей со смежными границами.

Найти соседа можно непосредственно на участке, предварительно проверив у него право согласования границы земельного участка.

Если сосед длительное время не появляется на земельном участке необходимо обратится в правление СНТ для получения контактных данных либо попросить связаться с собственником председателя. Возможно спросить других соседей о телефонах и адресах для связи смежного собственника.

Что делать если:

1. Не нашли соседа

В случае, если собственник смежного участка пропал без вести, умер, наследников нет, то сотрудниками ООО «ГСС» подается объявление в официальную газету вашего района для согласования границ, счет, выставленный газетой, оплачивается Вами при закрытии договора. После опубликования объявление в газете должно пройти не менее 30 календарных дней. Если возражения по границе не поступили – граница считается согласованной!

2. У соседа старые документы на право пользования участком.

Если у соседа старые документы на право собственности земельным участком, то необходимо просить копию или фото Свидетельства о праве. Это требуется для подтверждения их полномочий в согласовании границ.

3. Соседи проводят межевание своего участка в другой компании.

Если Ваши соседи проводят межевание своего земельного участка одновременно с Вами, но в другой кадастровой компании, обязательно сообщите об этом своему кадастровому инженеру. И уведомите кадастрового инженера о названии компании или данных кадастрового инженера.

9. Не до конца прописан ваш кадастровый номер или кадастровый номер соседа Если в Акте и на «Чертеже земельных участков и их частей» до конца не прописан кадастровый номер, то необходимо посмотреть его в налоговом уведомлении на участок и сообщить инженеру, что бы тот корректно занес данные.

Если налоги сосед не платит, тогда с оригиналом свидетельства собственнику земельного участка необходимо обратиться в МФЦ по местонахождению объекта и внести его как «ранее учтенный» и присвоить кадастровый номер, а вам как заказчику сделать фото документов соседа и передать информацию кадастровому инженеру.

Примеры межевого плана

Что делать если есть смежная граница с общими землями СНТ?

Если у вас есть граница с землями общего пользования СНТ (дороги, проезды, пожарные водоемы), то согласовывает ее председатель СНТ.

В этом случае необходимо взять у председателя (можно бумажную или фото/скан) Выписку из протокола собрания СНТ, в которой указано, что собрание уполномочило председателя СОГЛАСОВЫВАТЬ ГРАНИЦЫ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ СНТ.

Также необходим картографический материал вашего земельного участка, а именно ВЫКОПИРОВКА ИЗ ГЕНЕРАЛЬНОГО ПЛАНА САДОВОДСТВА (ее также необходимо взять у председателя, которая должна быть заверена его подписью и печатью, на плане должен быть указан масштаб и отметка об официальном утверждении).

Обязательным документом для предоставления является картографический материал, который обосновывает местоположение границ участка. Карт.

Материалом может являться:

• генеральный план СНТ
• выкопировка плана границ из Администрации района (местной администрации поселения);
• сведения из гос. фонда данных Росреестра;
• старый план из тех. паспорта БТИ;
• старый чертеж из старого свидетельства;
• отофотоплан местности. На плане должен быть указан масштаб и отметка органа власти об официальном утверждении.

Обращайтесь к нам, и наши квалифицированные специалисты индивидуально рассмотрят вашу ситуацию и обязательно найдут выход из ситуации.

СПБ +7 (812) 425 68 79 МСК +7 (499) 938 85 00

Мы размещаем только проверенную информацию от экспертов — подписывайтесь на канал

Можно ли продать участок без межевания в 2023 году

Но и в этом случае, есть риск стать жертвой ажиотажа вокруг сего вопроса о земле. Так, не исключено, что необходимостью продать свою землю озадачились соседи. Последние намеренно или случайно могут в ходе всего процесса, документально включить в пределы своего надела и часть земель по соседству. Суть проблемы раскроется при новых собственниках, а значит, земельного спора избежать не удастся. Не исключена будет и необходимость отстаивать свои земельные права в судебном процессе.

Хотя сам процесс несложен, и если участок относится к долевой собственности — то лучше пройти все этапы процедуры как советуют в Кадастре. Необходимо обязательно дать объявление в газету о том, что хотите отделиться от товарищества. Если в случае извещения почтой противоречий не поступит в течение месяца, то проводить межевание можно без особых трудов. То же самое касается и решения общего собрания дольщиков.

Плюсы и минусы срочного межевания — стимулы для владельцев земли

На первый взгляд, межевание земли кажется быстрым и несложным процессом. Но отказ от этой процедуры сулит землевладельцу негативные последствия, вплоть до потери собственности. Кроме вышеупомянутых последствий, предусмотренных законом, существует большая вероятность лишиться имущества в ходе недобросовестных действий соседа. Например:

• нередки случаи, когда соседи в ходе межевания захватывают часть граничащего участка, если последний не размежеван. Российской практике известны ситуации, в которых люди, владеющие по праву собственности участком, лишались половины его площади. Дабы обезопасить себя от посягательств на землю, необходимо провести межевание
• большинство данных о границах участков, значащихся в кадастровых картах, устарели и неактуальны на сегодняшний день. Реальны ситуации в Московской области, когда владелец надела оставался без участка после проведения процедуры межевания соседями. Потому как новая карта местности, которая имеет юридическую силу, попросту не содержит сведения о данном конкретном участке. Это означает, что землевладелец лишается собственности навсегда
• опасно приобретать участок, который не имеет межевого плана. Фактически, любой сосед сможет «подвинуть» границы надела, проведя межевание, и закон будет в таком случае на стороне недобросовестного соседа. Вернуть потерянную площадь участка не представляется возможным. Размер надела, указанный в правоустанавливающих документах, может отличаться от фактической площади. Или же участок может существовать только по документам, а фактически его площадь давно размежевана между соседями. Застраховаться от покупки «кота в мешке» можно, сделав межевой план
• нередки случаи, когда собственник, не имея межевого плана, возвел строения на своем участке. А впоследствии выяснилось что, например, половина дома стоит на земле, принадлежащей третьему лицу. Выход из данной ситуации один — снос строения. Но кому захочется сносить новый дом, или баню, на постройку которых потрачено много средств и времени?

Межевание не является принудительной процедурой, оно проводится исключительно по воле изъявления собственника земельного участка. Но неправильно составленный межевой план или его отсутствие сулит владельцу приобретением проблем вместе с покупкой намежеванного участка:

• невозможность распоряжаться собственностью, как следствие — потеря имущества
• невозможность зарегистрировать и прописаться в доме, построенном на участке, границы которого юридически не определены
• невозможность разделения или объединения участков
• лишение либо фактическое уменьшение участка, ввиду проведения межевания соседями
• «заборные войны» с соседями.

Благодаря большому опыту в сфере кадастровых работ, деятельность кадастровых инженеров ГКАИ Недкадастр отлажена до мельчайших деталей, поэтому от момента звонка клиента до получения конечного результата проходит всего несколько дней. Согласование с эксплуатационными службами осуществляется в самые короткие сроки. Наши геодезисты проводят межевание земельных участков по всей Московской области.

Покупка земельного участка – ответственное дело, сопровождающееся не только выбором недвижимости и соблюдением нюансов, но и определенными рисками. Даже разбирающийся в юридических тонкостях человек не всегда способен предусмотреть все детали сделки, поэтому рекомендуется консультация специалиста. Оптимальным решением станет предоставление права на проведение купли-продажи участка опытному юристу.

Последний вариант предусматривает, в частности, наличие границ участка. Земля может продаваться как с межой, так и без нее, что подразумевает отсутствие определенных границ, а в документах при этом не обозначена конкретная площадь.

Риски покупки участка без межевания состоят в том, что в будущем могут возникнуть проблемы с разметкой границ, особенно если соседи имеют конкретные претензии. При наличии спорных моментов участок без межевания невозможно продать, а также самостоятельно урегулировать конфликт. Ситуация разрешается только в суде, что отнимает немало времени и сил.

Суть межевания земельного участка

Межевание является частью кадастровых работ и регулируется Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ. В этом документе указан весь комплекс работ, которые должны проводиться с целью учета недвижимых объектов в государственном кадастре. В том же числе и подготовка межевого плана.

Определение местоположения участка, границ и площади – важная составляющая, необходимая для кадастрового учета. Ведь постановка на учет невозможна без точных данных по земельному участку.

Результатом этого действия будет получение межевого плана, который является необходимым документом для предоставления в орган Росреестра, если владелец надела хочет зарегистрировать его или произвести любые юридические действия.

План и его описание выдается на основании фактически произведенных замеров кадастровым инженером. Это единственный вариант уточнить и обозначить границы территории земли в собственности конкретного лица. Именно он помогает решить споры по поводу границ участков между соседями.

Продажа доли участка без межевания

Продать часть земельного участка, который относится к общей долевой или совместной собственности, без обязательной процедуры межевания невозможно. Запрет на оформление имущественных сделок по продаже между покупателем и продавцом участка, границы которого не определены, обусловлен следующими причинами:

• Чтобы продать земельный участок, необходимо оформить на него право собственности и поставить на кадастровый учет;
• Оформление документов, подтверждающих право собственности на недвижимость, возможно только после процедуры межевания земельного участка;
• Чтобы заключить договор на продажу недвижимости и участка, его нужно выделить в документах и в натуре. Для этого необходимо провести межевание, установить границы земельного участка и каждой из его долей;
• После межевания земельного участка собственник может подать заявление на постановку на кадастровый госучет и регистрацию своих прав.

Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.

«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.

Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.

Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».

Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.

«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.

Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.

Достоинства и недостатки продажи земель без межевания

Процедура межевания ЗУ может быть проведена исключительно специалистами с наличием лицензии на данные виды работ. В основном они относятся к ЧП или работают на основании контракта с компанией, специализирующейся на проведении геодезических работ. Цена на такие услуги регулируется приказом МЭР № 14 от 18.01.2012 г. Однако он распространяется только на государственные организации.

И даже введение в Закон о государственном кадастре поправки о комплексных кадастровых работах еще не привело на данный момент к их воплощению. По этой причине самостоятельное проведение межевания ЗУ и его постановка на кадастровый учет является обязанностью собственников.

Рассмотрим факторы, влияющие на стоимость данных услуг:

• область, в которой находится ЗУ;
• расположение;
• рельеф местности и форма ЗУ;
• категория земли;
• история ЗУ.

К примеру, в Московской области провести межевание ЗУ в 0,5 гектар в 2016 году можно было за 25-30 тысяч рублей, что значительно дороже, если сравнивать с другими областями.

Другими словами, главный плюс реализации ЗУ без межевания состоит в сокращении затрат. К недостаткам же подобной сделки можно отнести:

• снижение спроса на участок;
• риск спора с владельцами соседних ЗУ относительно границ и размеров.

Документы

Межевание при продаже необходимым условием не является, но есть документы, которые нужны для оформления кадастрового паспорта:

• заявление;
• паспорт и его ксерокопия;
• документация, подтверждающая законные основания владения имуществом (соглашение купли-продажи, дарения).

Когда оформляется право на нового собственника, необходимо представить в Росреестр:

• заявление;
• квитанцию об оплате государственной пошлины (2 тыс. руб.);
• соглашение купли-продажи;
• паспорт заявителя;
• кадастровую документацию;
• паспорт, оформленный в бюро технической инвентаризации.

Сотрудники Росреестра могут потребовать дополнительные справки, если представленной документации недостаточно.

Купить участок без межевания чем грозит

Основные моменты

До 2006 г. продать земельный надел можно было без определения его границ. Но действует данное правило до начала 2022 года. Позднее этой даты с земельным участком нельзя будет совершать сделки, если его границы не установлены. Такие правила установлены п.1 ст. 19 Закона «О государственной регистрации».

Поэтому имеет смысл поторопиться и определить границы надела.

3 случая, когда без определения границ нельзя обойтись:

• площадь надела сильно отличается от данных, которые указаны в документах;
• возникают споры о границах с соседями;
• границами земли служат неровные линии, потому их сложно уточнить без проведения кадастровых работ.

Когда земля находится в долевом владении, в первую очередь необходимо известить о продаже соседей. После этого ждать ответа следует один месяц. Если они откажутся от приобретения, то имущество можно продавать.

Можно ли подарить земельный участок или его долю без проведения межевания?

Подарить, как и продать, земельный участок может лишь только собственник земельного участка. Соответственно право собственности должно быть зарегистрировано в ЕГРН. Без этого невозможно совершить никаких сделок с землей.

Если право собственности зарегистрировано на земельный участок, то в таком случае можно подарить земельный участок без проведения межевания. Однако все риски, связанные с неустановленными границами, лягут на плечи одаряемого. К ним относятся уже перечисленные выше конфликты с соседями, пересечения со смежными земельными участками, отличия установленной и фактической площади земельного участка и т.д.

Для регистрации договора дарения необходимо соглашение между собственником земельного участка (дарителем) и одаряемым. Как правило, его составляют у нотариуса

Также важно помнить, что сделка дарения облагается пошлиной – уплачивается налог в размере 13% от кадастровой стоимости земельного участка. От уплаты подоходного налога освобождаются одаряемые, приходящиеся близкими родственниками дарителю

Подарить долю земельного участка без проведения межевания также возможно, если доля не выделяется на местности. Иначе говоря, например, вы владеете земельным участком совместно с братом в долях по ½ и хотите подарить свою долю жене или мужу. В таком случае межевание проводить не обязательно. Наоборот, в случае, если вы хотите поделить участок пополам в соответствии с долями, т.е. обозначить эти доли в натуре, обязательно потребуется межевание. Так происходит из-за того, что необходимо точно знать границы земельного участка, чтобы на местности осуществить его раздел согласно долям, в которых им владеют собственники.

Процедура продажи участка

Для продажи необходимо совершить четыре действия:

1. Получить подтверждение на отказ от права преимущественного приобретения земли от собственников других долей участка. Для этого отправляется уведомление, в котором содержится информация о желании продать участок с определенными неизменяемыми условиями. Если после отказа параметры сделки будут изменены, то это приведет к признанию договора купли-продажи недействительным.
2. Подготовка документации.
3. Составление договора. Законодательство позволяет совершать действие самостоятельно или с помощью нотариуса.
4. Регистрация договора и права собственности.

Образец Свидетельства на право собственности на землю