Подготовка и согласование проекта межевания земельных участков

Назначение

Законодательное описание, состав содержания документов приводится в Градостроительном кодексе РФ:

• статья 42 – проект планировки;
• статья 43 – проект межевания.

сравниваемый признак	Проект планировки территории	Генеральный план
какие объекты описываются	только отдельный элемент населенного пункта (он относится к так называемой планировочной структуре) – это могут быть отдельные районы, кварталы и т.п.	населенный пункт в целом (представляется план по развитию территории конкретного города)
какие чертежи входят в состав документа	детальный чертеж, полностью отражающий схему местности	карта с точными границами существующего или возникающего населенного пункта (в проекте); карта отдельных функциональных зон – жилые, производственные, природные.
что входит в описательную (текстовую) часть документа	аналитические материалы, обосновывающие границы и возможные изменения границ; технические характеристики развития территории и их изменение во времени (например, плотность застройки).	аналитические материалы, обосновывающие такие границы, решения о возможном изменении границ, а также расположение отдельных функциональных зон; все технические параметры функциональных зон (площадь, высота домов и т.п.).

Таким образом, рассмотренные документы относятся к проектной документации, а их основная цель – отражение существующих границ всего населенного пункта и его отдельных зон (внешних и внутренних). При этом учету подвергаются границы всех земельных участков – уже застроенных, а также с планирующейся застройкой (в этом случае дополнительно указываются предполагаемые сроки и стадии освоения территории).

Например, на карте города, как правило, намечается несколько таких планировочных зон. Каждая из этих зон имеет свои названия, которые обычно даются по наименованию районов, берегов рек (например, Правый берег Иртыша).

По каждому проекту составляется одно Постановления Администрации за подписью главы населенного пункта (в случае с областным центром – мэра), как показано на рисунке ниже. В документе содержится:

• содержание вносимых изменений (при дальнейшем освоении территории, образовании новых участков путем разделения или объединения уже существующих);
• площади каждой зоны – жилой застройки, дорожных зон, улиц, зон озеленения;
• указания различным Департаментам местной Администрации с описанием дальнейших действий в связи с вносимыми изменениями.

В приложениях к такому Постановлению содержится подробное описание основных показателей территории (технических и экономических):

• площади каждой зоны (жилая, улицы, дороги и т.п.);
• детализация данных по каждой зоне (площади жилых домов разной высоты — 1-2 этажа, 3-5 этажей, 6-18, от 18);
• плотность застройки;
• численность и плотность населения;
• данные по объектам, относящимся к образовательной сфере (места, посещения в смену, минимальные площади);
• данные по объектам здравоохранения;
• данные по объектам физкультурно-оздоровительных центров с приведением их площадей.

Для каждого из этих параметров указывается 2 значения – существующее в настоящий момент и планируемое.

Вторая часть приложения – собственно планировка территории, отраженная на схеме с условными обозначениями.

Проект межевания территории линейного объекта (+ образец проекта)

Говоря о «линейных объектах» (далее – ЛО), законодатель не дает нам четкого юридического определения.

Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ понимает под ЛО дороги (автомобильные и железные), линии электропередач, нефте-, газопроводы и иные подобные сооружения.

Градостроительный кодекс дает перечень ЛО в п.10.1 ст.1 – линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автодороги, ж/д линии и иные объекты.

В каждом из приведенных нормативно-правовых актов осталась недосказанность. К ЛО можно причислять и линии метрополитена, и мосты, и туннели и т. д.

Как можно понять из законодательных актов, линейными объектами могут быть самые разные сооружения, как по назначению, так и по виду. Их отличие от остальных объектов – протяженность. Это и склады, и газо-, нефте-, путепроводы, и линии связи, и другие сооружения. Эти сооружения могут быть и наземными, и располагаться под землей. Для основной массы таких объектов, как правило, наземных, требуется обязательное оформление земли под застройку. Для процедуры оформления земель под ЛО есть характерные особенности. Основные затруднения заключаются в том, что протяженность таких объектов очень велика, и железная дорога, например, или федеральная трасса могут проходить через земли СНТ (садоводческих товариществ), садовых участков, сельскохозяйственные, пашенные наделы, то есть земли самых разных владельцев – от собственников земли до пользователей наделов.

Если смотреть с точки зрения обывателя, то кажется, что при строительстве автомагистрали или газопровода нужно было бы заключить договор аренды части надела со всеми собственниками, но на деле все происходит иначе.

Если земли муниципальные и объект тоже, то подписывается акт о выборе участка под ЛО, и эта земля исключается из муниципальной собственности (читайте,как взять в аренду муниципальную землю). Если ЛО имеет собственника, то для его строительства требуется согласие владельцев земель, через которые он будет проложен. С ним будет заключаться договор аренды с условием бессрочной эксплуатации. Следующим этапом будет подготовка ПМТ и регистрация в кадастре. Затраты застройщика такого ЛО существенно возрастут за счет компенсации издержек владельцам з/у.

Если ЛО предполагается построить на с/х землях, то сначала придется выделить нужный надел, то есть заняться перераспределением земель, зарегистрировать преимущественное право, а только потом составлять договор аренды.

Проектирование и межевание при строительстве ЛО, регламентированы ст. 89 – 91 ЗК РФ.

Образец ППТ И ПМТ линейного объекта (автомобильная городская дорога)

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

В правовом отношении ГПЗУ представляет собою выписку установленных для земельного участка регламентирующих ограничений. Источником таких ограничений служат ПЗЗ, проект планировки территории, данные кадастра, данные геодезической съемки, прочие материалы (для Москвы, например, решение Градостроительной земельной комиссии).

Также в ГПЗУ указывается:

• Наличие объектов капитального строительства.
• Ограничения (охранные зоны) от проходящих по нему и вблизи него инженерных коммуникаций.
• Санитарно-защитные зоны (СЗЗ) расположенных вблизи объектов.
• Ограничения зон с особыми условиями землепользования.
• Прочие обременения и ограничения, установленные на участок.

При обращении Инвестора за получением ГПЗУ не всегда видны многие осложняющие факторы. В таких случаях чаще всего Инвестор получает ГПЗУ-«нулевку», в котором указываются параметры «по существующему положению» застройки и не предполагается возможности нового строительства или реконструкции объектов.

Для исключения таких случаев РАНТА Девелопмент предварительно проводит Градостроительный аудит земельного участка с анализом возможного градостроительного потенциала и строительства с нужными Инвестору параметрами. По результатам аудита разрабатывается план мероприятий (Дорожная карта) преодоления ограничений и дальнейшие движения по такому плану приводят к желаемому результату.

Отличия

и проекта межевания территории?

1.     В первую очередь получить постановление Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА), разрешающее проведение строительства на выбранном участке, а также техническое задание, которое определяет порядок разработки проектной документации. Для этого подается заявление, после чего КГА принимает соответствующее решение и издает отдельное постановление. Обычно его выдают сроком на 1 год, но его можно продлить при наличии существенной причины задержки строительства. К нему прилагается техническое задание на разработку проектов ППТ и ПМТ. В некоторых случаях проект межевания может не потребоваться – выдается лишь распоряжение на проект планировки территории.
2.     Только после получения постановления КГА (с приложенным распоряжением на разработку ППиМТ и техническим заданием) можно обращаться в местную администрацию с соответствующим заявлением. К нему заявитель должен приложить схему расположения линейного объекта, которая в дальнейшем необходима при предварительном согласовании и определении оптимального варианта его местонахождения.
3.     На основании поданного заявления глава администрации издает постановление о подготовке документации и назначает сотрудника, который должен обеспечить выполнение проекта. Кроме этого, этот специалист готовит демонстрационный материалы для проведения общественных слушаний.
4.     Перед утверждением проекта планировки и межевания территории проводятся его публичные слушания, где участвуют граждане, которые проживают на указанной территории или являются правообладателями застраиваемых участков, а также все лица, законные интересы которых может затронуть реализация проекта. По результатам слушаний составляется протокол, служащий основанием для последующего утверждения проекта планировки и межевания территории.

Решение по проекту, которое в итоге принимается, обязательно публикуется в местной газете, и на официальном сайте местных органов власти. Если оно положительно, спустя 11 месяцев ее сотрудники обязаны предоставить готовый проект планирования и межевания территории или выдать отказ, если отсутствуют:

• основания для подготовки проектной документации;

• средства в муниципальном бюджете для подготовки проекта;

• сведений о размещении объекта в плане территориального строительства.

При отрицательном результате заинтересованное лицо, если оно обладает всеми правами, имеет право обжаловать решение в судебных органах.

Зачем нужны проекты межевания и планирования

Кем подготавливается и утверждается?

Согласно восьмой части статьи №45 ГрК РФ, подготовка ПМТ и ППТ может осуществляться органами местной исполнительной власти либо самоуправления. Для составления таких документов нужно обратиться в департамент по градостроительству и архитектуре, который находится при администрации.

Потребуются такие документы:

• эскиз генерального плана земельного участка с указанием мест прокладки коммуникаций;
• свидетельство о праве владения;
• кадастровая выписка и паспорт территории;
• топографический план.

На основании этих бумаг будет подготовлен проект.

Если местная администрация отказывается составлять необходимую документацию, то можно обратиться в коммерческую архитектурную компанию, которая специализируется на формировании ППТ и ПМТ. Организация должна иметь лицензию на проведение соответствующих работ. Согласованием проектов межевания и планировки территории занимаются местные органы власти.

Утверждение возложено на такие комитеты:

• по вопросам обеспечения порядка;
• по энергетике и инженерному обеспечению;
• по сохранности окружающей среды;
• руководство района, в котором будут проводиться строительные работы;
• по обустройству дорог;
• по охране памятников истории и культуры.

Документация по планировке территории

Начиная масштабные строительные работы или реконструкцию, застройщик по закону обязан подготовить документацию по планировке территории:

• проект планировки территории
• проект межевания территории

Проект планировки территории готовят тогда, когда требуется формирование новых строительных объектов (домов, школ, детских садов и прочей инфраструктуры) в совокупности, а также когда размещаются линейные объекты (автомагистрали, электоосети, водопровод и др). А проект межевания нужен для определения границ по периметрам земельных участков или красных линий. Однако, основной частью проекта планировки территории будет проект межевания. То есть, проще сказать проект планировки включает в себя и межевание. Само же межевание территории также может существовать в виде отдельного проекта. Прежде чем приступить к подготовке проектов следует собрать ряд документов:

• решение местной власти о подготовке проекта
• техзадание на выполнение проекта
• договор на проектные работы
• генплан
• правила землепользования в районе объекта
• топосъемка
• выписка из градостроительных регламентов, карты зонирования и др.

Состав проекта межевания земельных участков

План начинается с первого титульного листа. На нем указываются сведения об исполнителе, информация о содержании и структуре проекта.

Состоит план из нескольких частей (п. 5 ст. 22 ФЗ № 218):

• текстовая;
• чертежи.

Рассмотрим подробнее каждую из них.

Текстовая часть

Следующая страница после титульного листа — содержание проекта. В нем фиксируются части с указанием страниц. Количество листов зависит от специфики конкретного плана, поэтому может сильно отличаться. Аналогична только очередность изложения сути документа и форма.

Текстовая часть включает (ст. 22 ФЗ № 218):

• первичные сведения (данные о документации, которую передал собственник);
• специальную пояснительную записку, в которой содержится информация о ЗУ;
• перечень собственников объекта, несколько слов о каждом;
• полные данные об общем участке, из которого выделяют часть.

Бумага обязательно согласуется с собственниками, указанными в списке, и утверждается.

Чертежи

Чертежи составляют графическую часть плана. Стандартно располагается на листе формата А4, но допустимо увеличить размер для изображения карты.

Чертежи содержат:

• границы;
• кадастровый номер;
• координаты;
• межевые знаки;
• площадь;
• соседние участки.

План составляется от руки или с помощью специализированных программ на компьютере. Когда исполнитель самостоятельно рисует графическую часть, то необходимо использовать ручку с чернилами синего цвета.

Исправления допустимы, но обязательно заверяются печатью и росписью кадастрового инженера, который утверждал проект.

Материалы обоснования

В части располагаются границы:

• природных объектов, которые охраняются государством;
• участков, имеющих особые условия использования;
• объекты, которые обладают исторической или культурной ценностью;
• участки территории капитального строительства.

https://youtube.com/watch?v=B3FOZ3MxoSk

Стадии и сроки формирования проекта межевания территориальной зоны

Документ, содержащий проект, разрабатывается в результате совершения ряда взаимообуславливаюших действий. Так, алгоритм создания проекта может включать 3 основные стадии.

1. Распоряжение уполномоченного государственного органа на разработку проекта межевания зоны

   Распоряжение о подготовке проекта принимается главой местной администрации.

   Поводом для такого решения могут послужить следующие обстоятельства:

   • Инициатива органа местного самоуправления.
   • Заявление арендатора земельных участков.
   • Письменное предложение иных заинтересованных лиц.

   Принятое решение подлежит опубликованию в течение 3 дней с момента его принятия. Одновременно с опубликованием документ размещается на официальном сайте муниципального образования.

2. Разработка проекта

   Исполнитель

   Подпишитесь на рассылку

   Работы по проектированию осуществляются кадастровыми инженерами государственных органов или специализированными юридическими лицами.

   Организации получают право на создание проекта посредством заключения муниципального контракта в соответствии с Законом “О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд” от 05.04.2013 № 44-ФЗ.

   Исключение из общих правил предусматривает заключение соглашений с лицами, проводящими проектирование на арендуемых территориях, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и зонах, в отношении которых заключен договор о развитии застроенной территории.

   Содержание проекта

   Проект межевания включает основную часть и материалы по ее обоснованию. Разработка проекта межевания территории включает работы по подготовке расчетных материалов, графической документации, обоснованию точек границ земель, технических и экономических показателей межевого проекта.

   Средняя продолжительность проектировочных работ занимает от 2 до 4 недель. Вся созданная документация должна отвечать требованиям, предъявленным градостроительным законодательством. Готовый проект подлежит согласованию участниками долевой собственности на земли.

   Все лица, участвующие в процедуре согласования приглашаются посредством извещений. Данные о проведении согласования подлежат опубликованию в печатных средствах массовой информации.

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   Требования к межевому проекту

   Перечень критериев соответствия документации нормам, регламентированным отечественным законом, содержится в Приказе Минэкономразвития России от 03.08.2011 N388.

   Они утверждают типовую форму проекта и регламентируют наличие в проекте:

   • сведений о заказчике;
   • сведений об исполнителе проекта;
   • пояснительной записки;
   • исходных данных земель;
   • данных о создаваемых частях участка;
   • информации о доступе к участкам;
   • графического плана, который содержит проектный план;
   • приложения, включающего в себя:
     • o возражения заинтересованных лиц, касающиеся размера и местоположения границ рассматриваемых территорий и их долей;
     • заключения кадастрового инженера относительно поступивших возражений;
     • заключения кадастрового инженера об отсутствии возражений;
     • копии правоустанавливающих документов на землю;
     • копии извещений о проведении согласования проекта межевания.
3. Согласование проекта с местными органами власти

   Проверка проекта органами власти, осуществляющими контроль в области градостроительства и архитектуры, продолжается на протяжении 30 дней со времени его предоставления.

   В процессе ознакомления и анализа предоставленных данных должностные лица проверяют соответствие проекта нормам:

   • технических регламентов;
   • сведений, касающихся территориального планирования;
   • правил землепользования и застройки.

   После проверки муниципальный орган назначает дату проведения публичных слушаний, на которых будут рассматриваться предложенные проекты планировки и межевания.

   Такие решения публикуются в печатных и электронных источниках информации. Заинтересованные лица получают извещения о проведении слушаний, где указывается дата и время мероприятия.

   Закон не запрещает присутствия на слушаниях всех заинтересованных лиц, правообладателей земельных территорий и построек, расположенных на них, а также лиц, проживающих на территориях земель, в отношении которых были разработаны проекты межевания.

   Результатом проверки документации по межеванию является:

   1. Решение о направлении бумаг по планировке и межеванию главе поселения.
   2. Решение об отклонении проекта и его возвращении на доработку.

   Одно из этих решений публично оглашается на слушаниях, проводимых муниципальными органами власти.

Кто может подготовить проект межевания земельного участка

Стадии и сроки формирования проекта межевания территориальной зоны

Документ, содержащий проект, разрабатывается в результате совершения ряда взаимообуславливаюших действий. Так, алгоритм создания проекта может включать 3 основные стадии.

1. Распоряжение уполномоченного государственного органа на разработку проекта межевания зоны

   Распоряжение о подготовке проекта принимается главой местной администрации.

   Поводом для такого решения могут послужить следующие обстоятельства:

   • Инициатива органа местного самоуправления.
   • Заявление арендатора земельных участков.
   • Письменное предложение иных заинтересованных лиц.

   Принятое решение подлежит опубликованию в течение 3 дней с момента его принятия. Одновременно с опубликованием документ размещается на официальном сайте муниципального образования.

2. Разработка проекта

   Исполнитель

   Подпишитесь на рассылку

   Работы по проектированию осуществляются кадастровыми инженерами государственных органов или специализированными юридическими лицами.

   Организации получают право на создание проекта посредством заключения муниципального контракта в соответствии с Законом “О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд” от 05.04.2013 № 44-ФЗ.

   Исключение из общих правил предусматривает заключение соглашений с лицами, проводящими проектирование на арендуемых территориях, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и зонах, в отношении которых заключен договор о развитии застроенной территории.

   Содержание проекта

   Проект межевания включает основную часть и материалы по ее обоснованию. Разработка проекта межевания территории включает работы по подготовке расчетных материалов, графической документации, обоснованию точек границ земель, технических и экономических показателей межевого проекта.

   Средняя продолжительность проектировочных работ занимает от 2 до 4 недель. Вся созданная документация должна отвечать требованиям, предъявленным градостроительным законодательством. Готовый проект подлежит согласованию участниками долевой собственности на земли.

   Все лица, участвующие в процедуре согласования приглашаются посредством извещений. Данные о проведении согласования подлежат опубликованию в печатных средствах массовой информации.

   Требования к межевому проекту

   Перечень критериев соответствия документации нормам, регламентированным отечественным законом, содержится в Приказе Минэкономразвития России от 03.08.2011 N388.

   Они утверждают типовую форму проекта и регламентируют наличие в проекте:

   • сведений о заказчике;
   • сведений об исполнителе проекта;
   • пояснительной записки;
   • исходных данных земель;
   • данных о создаваемых частях участка;
   • информации о доступе к участкам;
   • графического плана, который содержит проектный план;
   • приложения, включающего в себя:
     • o возражения заинтересованных лиц, касающиеся размера и местоположения границ рассматриваемых территорий и их долей;
     • заключения кадастрового инженера относительно поступивших возражений;
     • заключения кадастрового инженера об отсутствии возражений;
     • копии правоустанавливающих документов на землю;
     • копии извещений о проведении согласования проекта межевания.
3. Согласование проекта с местными органами власти

   Проверка проекта органами власти, осуществляющими контроль в области градостроительства и архитектуры, продолжается на протяжении 30 дней со времени его предоставления.

   В процессе ознакомления и анализа предоставленных данных должностные лица проверяют соответствие проекта нормам:

   • технических регламентов;
   • сведений, касающихся территориального планирования;
   • правил землепользования и застройки.

   После проверки муниципальный орган назначает дату проведения публичных слушаний, на которых будут рассматриваться предложенные проекты планировки и межевания.

   Такие решения публикуются в печатных и электронных источниках информации. Заинтересованные лица получают извещения о проведении слушаний, где указывается дата и время мероприятия.

   Закон не запрещает присутствия на слушаниях всех заинтересованных лиц, правообладателей земельных территорий и построек, расположенных на них, а также лиц, проживающих на территориях земель, в отношении которых были разработаны проекты межевания.

   Результатом проверки документации по межеванию является:

   1. Решение о направлении бумаг по планировке и межеванию главе поселения.
   2. Решение об отклонении проекта и его возвращении на доработку.

   Одно из этих решений публично оглашается на слушаниях, проводимых муниципальными органами власти.

Утверждение

Непосредственным заказчиком плана или лицами, которые владеют наделом на правах долевой собственности, межевой план обязательно утверждается перед тем, как он может быть использован для получения права собственности или в качестве основания для продажи надела, дарения, предоставления в аренду или других гражданско-правовых договоров.

Кто утверждает?

Утверждение составленного документа может выполняться следующими лицами:

• Непосредственно собственником надела, который выступал в роли заказчика проведения межевания;
• Общим собранием лиц, которые находятся в долевой собственности.

В том случае, если утверждение будет осуществляться одним собственником единолично, то он просто ставит свою подпись в знак согласия с оформленным планом, если же собственников несколько (при долевом участии), то в такой ситуации утверждение проекта фиксируется посредством составления протокола утверждения.

Содержание протокола

В случае утверждения проекта долевыми собственниками кадастровый инженер должен оформить отдельный протокол, который впоследствии прикладывается к составленному межевому плану.

Такой документ содержит в себе следующие данные:

• Указание ФИО лиц, каждое из которых имеет определенную долю от земельного надела;
• Подписи тех, кто полностью согласен с составленным межевым планом;
• Данные о том, что перечень собственников был отдельно утвержден;
• Сведения о том, какие именно доли будут принадлежать участникам собрания.

Утверждение

Кто утверждает проект межевания земельного участка? Утверждение проекта осуществляется собственником. Административный земельный ресурс управляется непосредственно главой местной администрации, в ведении которой находится земельный объект, предназначенный под запланированные работы (если земли являются муниципальной собственностью). Ему подаётся заявление от пользователя земельного участка, либо решение комиссии, ответственной за проведение работ.

Когда собственником земель является частное лицо, он решает вопрос о межевом проекте единолично, кроме случаев состыковки межевых границ с другими собственниками, если происходит рассогласование интересов.

Если субъектом земельной собственности выступают дольщики – утверждение межевого проекта производится решением общего собрания кооператива.

Утверждение межевого плана происходит в соответствии с формой собственности земель и установленными по отношению к землям, целевыми требованиями.

Требования к подготовке

ППТ и ПМТ должны отвечать требованиям, установленным на федеральном уровне.

Основные требования к проекту межевания земельных участков и ППТ:

• оформляется в письменном виде в двух экземплярах. Дополнительно может предоставляться в электронном формате;
• текст надо писать только на русском языке;
• для создания документа необходимо использовать стандартный офисный формат;
• все листы нумеруются. Исключением являются приложения. Нумерацию нужно производить арабскими цифрами;
• в незаполненных полях требуется ставить прочерк;
• перенос информации на следующий лист надо осуществлять с использованием установленных правил;
• при составлении проекта вручную стоит применять канцелярские принадлежности;
• нужно указывать общий объем текстовой части;
• обязательно использование пунктов;
• графики надо составлять согласно схеме координат и размещать с масштабом от 1:500 до 1:5000.

Мнение эксперта
Ирина Васильева
Эксперт по гражданскому праву

При составлении таких документов нужно основываться на нормативных актах, включенных в приказ Минэкономразвития России №388 от 3 августа 2011 года.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!