Разрешение на строительство частного жилого дома

Пошаговая инструкция

Последовательность действий тут несложная, но подготовка займет у вас определенное время. Действовать нужно в следующей последовательности:

1. Подготовить обязательные документы.
2. Составить заявление.
3. Направить документы в местный муниципалитет.
4. Получить разрешение.

В последнее время подача заявлений существенно упростилась, так как это можно сделать в любом МФЦ. Они направят документы в нужный муниципалитет, и вы сможете получить готовый документ по месту вашего фактического пребывания.

МФЦ специально разработаны в качестве посредников между гражданами и государственными органами, поэтому время ожидания оказания услуги для вас должно быть минимальным. В самих центрах существует электронная очередь и работает несколько десятков специалистов. Кроме этого вы легко можете записаться на прием в определенную дату и время по телефону.

ИЖС

Если ваш участок имеет специальное назначение для ИЖС, вы должны знать, здание какой категории вы можете на нем построить. К таким объектам относятся дома, высотой не более 3 этажей. Проживать в них должна только 1 семья.

При строительстве дома важно соблюдать минимально установленные лимиты по площади:

• для кухни должно быть выделено хотя бы 6 кв.м.;
• санузел может иметь площадь 1,5 м (ванная комната) и 0,8 м (туалет);
• жилая комната 8 кв.м. (если это спальня) и 12 кв.м. (если это гостиная);
• ширина коридора не должна быть уже 0,85 м.

Если вы получите разрешение, то вы сможете построить только один жилой объект, а все остальные постройки могут считаться вспомогательными. Поэтому на них оформлять дополнительное разрешение не потребуется. Даже гостевой домик может входить в  число вспомогательных объектов.

Если вы захотите позже пристроить мансарду или сделать балкон, вам потребуется получить дополнительное разрешение на это.

Назначение разрешительных документов

Если у вас есть земельный участок, и вы планируете построить там жилище, то вам необходимо подготовить документы для строительства дома

Если вам непонятна причина необходимости выдачи разрешения на строительство ИЖС, то стоит знать, что с возведением постройки в районе земель, не относящихся к категории территорий населённых пунктов, часто возникают определённые проблемы. Так, если вы хотите возвести дом на землях сельскохозяйственного назначения, то для начала необходимо перевести земельный участок в нужную категорию землепользования. В случае с землями сельскохозяйственного назначения получить разрешающий документ и перевести земельные владения в другую категорию довольно просто.

Намного сложнее построить дом на землях обороны, особо охраняемых территориях, землях связи и т.п. В этом случае взять разрешение на строительство может не получиться, поскольку перевод таких земель в нужную категорию сопряжён со значительными трудностями.

Однако формально законодательством разрешено возведение жилища на территории дачного участка или на землях, предназначенных для ведения индивидуального подсобного хозяйства при условии, что такие земли расположены в черте населённого пункта. При этом строить личный дом на территории садового или огородного участка законом запрещено. Но на построенный на таком участке дом всё равно можно получить право собственности, более того можно прописаться в нём через суд.

Основная нормативная документация в сфере ИЖС – это Градостроительный кодекс

Основная нормативная документация в сфере ИЖС – это Градостроительный кодекс. Даже если будет строиться многоквартирный дом на нормы этого документа стоит опираться при получении разрешительной документации на строительство.

Выданный разрешительный документ подтверждает, что разработанная проектная документация соответствует планировке участка и документации межевания территории застройки. Этот документ нужен для начала строительства частного дома или выполнения реконструкционных работ на строительном объекте.

В случае начала строительства дома на участке ИЖС без разрешительных бумаг вы можете до первого марта 18-го года пройти порядок регистрации по упрощённой схеме. Однако в любом случае получить разрешение на возведение дома всё же стоит и причин тому несколько:

• Если для постройки дома вам нужно взять кредит, то наряду с другими документами, подаваемыми в банк, вам нужно взять и разрешение на выполнение строительных работ.
• Если ваш дом будет стоять на территории дачного участка, то для подключения его к сетям газоснабжения может понадобиться разрешение для проведения любых строительных работ.

Обжалование отказа

Отказ в получении разрешения должен иметь чёткие мотивы и аргументацию. При желании, заявитель может обжаловать его в судебном порядке. Это право появляется, если специалисты не поставили свою подпись на акте по вводе здания в эксплуатацию по тем или иным причинам.

Отказ заявителю нужно направить в письменном виде. Устное оформление таких сообщений недопустимо.

Как можно получить разрешение на строительство, вы узнаете из этого видео:

В качестве итога приведём несколько рекомендаций. Перед покупкой земли и началом строительства нужно подробно узнать о предназначении участка. Пока оформляется разрешение, могут потребоваться дополнительные документы помимо тех, что уже переданы. Такие требования не стоит игнорировать. А лучше сдать всё в установленный срок, который равен десяти дням.

Если начальная планировка из проекта подверглась изменениям – требуется согласовать подобные действия с органом, выдавшим разрешение. Иначе возникают неприятные последствия.

Главное, чтобы схема планировки участка не противоречила градостроительному плану вообще. Такие схемы в случае необходимости можно составлять собственными силами. Но лучше обратиться в профессиональную контору, помощь представителей которой поможет избежать серьёзных ошибок. Которые увеличивают вероятность отказа.

Чтобы построить дом надо иметь кадастровый паспорт, а зачем он нужен, вы узнаете тут.

Все документы, описанные выше, закреплены на законодательном уровне. Как и требования к их оформлению. Дополнительные требования, выходящие за рамки закона, становятся серьёзным нарушением. И поводом для обращения в контролирующие органы. Чтобы защитить свои права, необходимо заранее ознакомиться со всеми правилами.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Разрешение на строительство без проектной документации

Следующий вопрос: возможно ли получить получение разрешение на строительство при отсутствии проектной документации. Ответ содержится в ст. 51 ГК РФ:

Пункт 1

– разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Пункт 9

– в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

Пункт 10

– не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.

Пункт 11

– Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство.

Пункт 14

– отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
План расположения построек на участке

Пункт 15

– Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы.

Пункт 18

– Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Пункт 19

– Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Подводя итоги, резюмируем следующее: при строительстве индивидуального дома на собственном участке разрешение на строительство не требуется. Но в отделе местного архитектурного бюро или в проектной организации необходимо будет заказать схему планировочной организации земельного участка, которая представляет собой план вашего участка с указанием:

• границ участка;
• красной линии застройки;
• границы допустимых зон строительства жилых зданий;
• допустимых зон размещения хозяйственных построек и так далее.

Предполагаемые габаритные размеры будущего дома необходимо указать самому.
Проект дома (ИЖС)

Уведомление о соответствии

После рассмотрения уведомления о планировании, регистрирующий орган может либо одобрить строительство, прислав уведомление о соответствии, либо отказать в нем, прислав уведомление о несоответствии. Стандартный срок в семь рабочих дней может быть продлен до двадцати, если дом строится в историческом поселении, и в уведомлении не указано типовое архитектурное решение.

После получения положительного ответа можно начинать строительство. Оно, как и разрешение на строительство, будет действительно в течение десяти лет. Если вы пересмотрите какие-то существенные характеристики постройки, нужно будет подать уведомление об изменении параметров планируемого строительства.

Причины отказа в разрешении на строительство могут быть разными:

1. Не указали требуемые сведения в уведомлении. Тогда его даже не будут рассматривать. Вам просто вернут и уведомление, и документы в течение трех рабочих дней. Они будут считаться непредставленными.
2. Параметры дома, указанные в уведомлении, не соответствуют правилам. При этом опираются на правила землепользования, документы по планировке территорий, градостроительное законодательство.
3. Указанный в уведомлении объект нельзя разместить в соответствии с видом разрешенного использования земли.
4. Уведомление подало лицо, которое не имеет прав на участок и не выступает доверенным лицом застройщика.
5. Внешний вид строения не соответствует требованиям к архитектурным решениям (для исторических поселений).

Как получить

Получение разрешения на строительство дачных, садовых домов

Если дачный дом, который возводится на садовом участке, будет использоваться для постоянного проживания, необходимо оформить разрешение на строительство. Для этого застройщик должен обратиться с заявлением на имя Главы района в Управление архитектуры и градостроительства и предоставить такой набор документов для разрешения на строительство:

• заявление определенного образца;
• оригинал ходатайства Главы района;
• копию свидетельства, подтверждающего право собственности на земельный участок;
• кадастровый паспорт;
• градостроительный план земельного участка;
• проект дома, выполненный с учетом нормативных требований застройки;
• топографическую съемку территории 1:500;
• технические условия на подключение инженерных коммуникаций;
• договор дарения или купли-продажи участка земли;
• акт выноса границ участка земли и осей постройки в натуру, который согласован с компетентными органами местного самоуправления;
• экспертное заключение проектной документации;
• паспорт заказчика.

Для того чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен обратиться с заявлением на имя Главы района в Управление архитектуры и градостроительства

Если новое строительство осуществляется взамен сгоревшего здания или существующего ветхого строения, понадобится справка БТИ, в которой отражена принадлежность жилого дома. Помимо этого, понадобится план земельного участка и расположенного на нем дома (тоже из БТИ).

В случае наличия совладельцев понадобится согласие каждого из них на выполнение работ, заверенное нотариально. Для возведения хозяйственных построек не предоставляются акт выноса границ земельного участка и договор дарения (купли-продажи).

Отказ в получении разрешения на строительство

В случае получения отказа на предоставление разрешительного документа существует два варианта развития событий:

• устранение изложенных в отказе недостатков и повторная подача заявления;
• обжалование решения в судебном порядке.

Действующим законодательством в области градостроительства и архитектуры предусмотрено несколько ситуаций, которые служат основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство дома:

отсутствие одного из документов, которые находятся в перечне требуемых;

Застройщик может получить отказ в разрешении на строительство, если земельный участок под застройку зарезервирован для государственных нужд

• несоответствие документации требованиям строительно-нормативной базы, действующим на момент выдачи разрешения;
• отрицательное заключение от органов исполнительной власти в области охраны объектов культурного наследования;
• отсутствие у заявителя права на получение разрешительных документов на будущее строительство;
• отрицательное заключение экспертной организации;
• строительство предполагается на особо охраняемых зонах;
• земельный участок под застройку зарезервирован для государственных нужд;
• отсутствие или несоответствие действующему законодательству правоустанавливающей документации на землю;
• в случае непредоставления в десятидневный срок сведений о высоте, площади и количестве этажей проектируемого сооружения, копии проектной документации и инженерных изысканий, информации об инженерных коммуникациях.

Регистрация и оформление построенного объекта

После возведения жилья потребуется его ввод в эксплуатацию, надо взять в госоргане уведомление о соответствии градостроительным нормам.

Актуальный алгоритм действий по ФЗ N 340:

1. Подготовка технического плана, он не должен нарушать параметры, прописанные в ответном извещении администрации.
2. В администрацию предоставляют уведомление об окончании работ, к документу прилагают техплан, платежку о внесении платы за регистрацию собственности.
3. Чиновники выезжают на место и осуществляют проверку (срок для этого – 7 дн.) объекта и ЗУ, удостоверяются об отсутствии ограничений.
4. Если проверка пройдена успешно, то бумаги соискателя передают в Росреестр для фиксации прав собственности, выдается выписка из ЕГРН об этом.

Причины отказа в одобрении ввода строения в эксплуатацию (в п. 6 ст. 55 ГрК РФ):

• нарушения ВРИ, назначения ЗУ, зонирования, параметров ППЗ;
• ЗУ имеет охранный или специальный статус, поблизости ЛЭП, газопровода, расположен там, где действуют категорические запреты, нарушены «красные линии».

Примерная ситуация отказа: заявлено двухэтажное строение, 15х15 м, а построено с двумя надземными и одним подземным этажом, или трехэтажное с мансардой, или 20х20 м, или на огородном участке в нарушение ВРИ.

Уведомление действительно 10 лет и если за это время в администрацию не будет сообщено о завершении стройки или будет сообщено после указанного срока, то считается, что извещение об окончании работ не направлено.

Есть ситуации, когда дом строится по полученному разрешению по старому порядку, когда разрешение получено и работы начаты до вступления в силу ФЗ N 340 (04.08.2018). Тогда одобрение от администрации на ввод объекта в эксплуатацию не понадобится (п. 4 ст. 16 ФЗ N 340). Но уведомить этот орган об окончании стройки потребуется по новым нормам согласно п. 4 ст.16 ФЗ N 340.

До 01.03.2019 г. действовал старый кадастровый порядок, поэтому до этой даты по стройке по старым разрешениям для закрепления прав собственности осуществлялась по предыдущим правилам, обращался в Росреестр сам владелец. На данное время этого делать не нужно, процедура осуществляется без участия соискателя администрацией.

Что это такое и кто выдает разрешения

Само по себе разрешение является документом, подтверждающим соответствие вашего проекта установленным нормативам, позволяющим строительство данного объекта на вашем размежеванном участке. Такое разрешение необходимо получать не только застройщикам, которые строят многоквартирные дома, но и обычным гражданам, даже если их земельный участок предназначен для ИЖС.

Выдается такой документ региональными органами самоуправления, которые расположены непосредственно по месту нахождения земельного участка. Но в некоторых случаях подведомственность выдачи такого разрешения может принадлежать и федеральным органам. К таким ситуациям статья 51 ГрК относит:

• использование недр подведомственно Министерству, занимающемуся охраной ресурсов природы;
• проведение строительства в исторически значимых местах подведомственно региональным органам культурного наследия;
• использование атомной энергетики требует разрешения от федеральной службы по экологии;
• строительство космических объектов требует разрешения от Роскосмоса.

Во всех остальных случаях его выдают исполнительные органы местного муниципалитета. При этом обращаться необходимо по месту нахождения земельного надела, а не вашего места проживания.

Где узнать предельную площадь застройки?

Площадь застройки содержится в градостроительных регламентах.

Как вы помните, градостроительные регламенты являются составной частью Правил землепользования застройки.

Иными словами, чтобы узнать предельную площадь застройки, необходимо на сайте администрация населенного пункта, скачать действующую редакцию ПЗЗ и найти в ней предельные размеры площади застройки.

Таким образом, чтобы не получить отказ по причине превышения площади застройки, площадь, которую будет занимать дом и другие строения, не должна превышать предельного значения площади застройки установленной в ПЗЗ.

Примечание:

На земельных участках среднего и большего размера риск нарушения площади застройки не очень велик.

Однако, на маленьких участках, особенно при планировании строительства больших домов, необходимо обращать на данный параметр особое внимание, чтобы не получить отказ из-за превышения предельной площади застройки

Какие объекты можно строить без разрешения?

На земельном участке возможно строительство без разрешения, но только вспомогательных хозяйственных построек. Подобные постройки могут относиться к категории капитальных или временных. Временная постройка не имеет жесткую связь с землей, ее сборка осуществляется без обустройства фундамента. Если нужно, такое строение легко переносится в другое место. Строительство хозяйственных построек не требует уведомлений и разрешений.

Перенос капитальных построек невозможен без соответствующего разрешения. Для их возведения требуется обустройство фундамента. По закону, владелец земельного участка не должен уведомлять администрацию или получать разрешение на возведение таких построек

Важно чтобы соблюдалось одно условие – использование построек для ведения хозяйства.

Сооружения капитального и временного типа можно возводить без получения разрешения

Важно, чтобы технический план объекта отвечал параметрам вспомогательных зданий. Согласно закону, в категорию таких объектов входят постройки, необходимые для ведения хозяйственной деятельности и обслуживания дома.

К примеру, на участие ИЖС основным сооружением будет дом. В такой ситуации, сараи, гаражи, летние кухни являются вспомогательными сооружениями. При этом есть важный нюанс, который нельзя игнорировать. В законе не существует определения о том, какие технические объекты можно считать вспомогательными. Если такая постройка обладает дополнительными помещениями, то она уже может рассматриваться в качестве дополнительного объекта.

Если дом находится на учете, то небольшую баню можно причислять к категории вспомогательных объектов. Но в случае с неоформленным домом, баня, которая оснащена комнатой отдыха, кухней, собственным санузлом – потребует разрешающей документации на строительство. Такие объекты могут относиться к самостоятельным, следовательно – у Вас могут возникнуть проблемы. Такую баню могут признать как самострой.

В статье использованы фотографии с сайта.

Необходимые документы

Отвечая на вопрос, какие нужны бумаги, стоит сказать, что обязательно должна быть проектная документация

Мы разобрались, где получить разрешение на строительство, что касается того, как получить разрешение на строительство частного дома, то вам необходимо самостоятельно обратиться в соответствующий орган. При желании вы можете подать все бумаги через представителя или МФЦ.

При обращении вам нужно подать такие документы для строительства частного дома:

• Бумаги, которые подтверждают, что у человека есть право собственности на данные земли.
• Кадастровый план территории земельного участка.
• Также нужны документы, удостоверяющие личность лица, обратившегося в соответствующие органы.
• Если документы будет подавать ваш представитель, то нужна доверенность.
• Отвечая на вопрос, какие нужны бумаги, стоит сказать, что обязательно должна быть проектная документация. В ней должна присутствовать пояснительная записка, дана информация о прохождении инженерных сетей. Помимо этого, должно быть показано расположение построек на вашем участке и соседних территориях, а также дана информация о сносе капитальных построек.
• Если объект или его часть подлежит экспертизе, то может требоваться положительное заключение на объект капитального строительства. В случае если это заключение выдаётся негосударственными органами, нужно представить лицензию юридического лица, дающую право на проведение подобных экспертиз.

Однако если перечислять, какие документы нужны для строительства, то стоит сделать поправку относительно проектной документации. Законом оговорено, что такую документацию можно не предоставлять в случае, если возводится объект частного жилищного фонда. При этом речь идёт об отдельной постройке этажностью не больше 3-х, предназначенной для проживания только одной семьи. В данной ситуации получение разрешение на строительство индивидуального жилого дома можно выдавать на основании собранной застройщиком на своё усмотрение проектной документации.

Внесение изменений в разрешение на строительство

Внесение изменений в разрешение на строительство состоит из следующих этапов:

Начать оказание услуги

Для того, чтобы начать оказание услуги, нужно зарегистрировать заявление и создать карточку услуги.

1. Регистрация заявления.

Если заявитель подал заявление лично:

Если заявление было получено с портала государственных или муниципальных услуг, то карточка услуги создается автоматически. В карточке появится вся полученная от заявителя информация. (Подробнее: )

2. Карточка услуги.

Следующий шаг

Принять решение о внесении изменений

Принять решение о внесении изменений

Внесение изменений в разрешение на строительство может быть осуществлено если:

Отказ может быть выдан по следующим причинам. (См. ):

Если причин для отказа нет и все условия подачи заявления были соблюдены – вносятся изменения в разрешение на строительство.

Следующий шаг

Внести изменения в разрешение на строительство

Внести изменения в разрешение на строительство

Изменения в разрешение на строительство вносятся в Системе в карточке «Услуга: Внесение изменений в разрешение на строительство».

Чтобы внести изменения:

1. В карточке «Услуга: Внесение изменений в разрешение на строительство» в поле добавьте новый объект и в открывшемся списке выберите «Изменение в документ».

2. В открывшейся карточке «Изменение в документ» заполните поля:

После того, как заполните всю карточку, сохраните её с помощью кнопки ОК.

Следующий шаг

Cогласовать изменения

Согласовать изменения

После того как документ сформирован, согласуйте его с заинтересованными специалистами.

Согласование может проходить как на бумажном носителе, так и в Системе с помощью электронного согласования (См. ).

На время согласования укажите в поле – «Согласование».

Следующий шаг

Выдать документ заявителю

Рекомендации

Получив разрешение, я поняла, что самым сложным этапом в его оформлении, является сбор необходимых бумаг. Поэтому я рекомендую:

1. Выбирайте для строительства здания, подходящие под ИЖС.
2. При покупке земельного участка также выбирайте назначение для ИЖС.
3. Помните, что возможность ввода в эксплуатацию здания дает возможность провести в нем все необходимые коммуникации, а также оформить прописку. Поэтому вам в любом случае придется получать разрешение. И лучше это сделать перед началом строительства.
4. Вы можете строить на участке для ИЖС не только такой дом, но и капитальное строение. Но для получения на него разрешения вам потребуется большее количество бумаг.

При наличии участка, предназначенного для ИЖС, вам не придется заказывать специальный проект здания. Но на практике без него сложно построить качественный и безопасный дом. Поэтому я советую первоначально составить проект и только потом оформлять разрешение.

Когда разрешение на строительство не требуется

Получать разрешительный документ требуется не во всех случаях. п.17 ст.51 ГрК вводит исключения для некоторых видов построек:

• гаража, если его строительство планируется для частного некоммерческого использования;
• некапитального строения незначительных размеров, к таким объектам причисляются беседки, киоски, бани;
• дополнительные объекты, необходимые для прокладки коммуникаций и инженерных сетей, а также внутриканальных соединений.

Во всех остальных случаях требуется получение разрешения. Также не освобождаются владельцы земель, имеющих назначение ИЖС. В их случае процедура оформления этого документа будет такой же, как и для остальных случаев. Но в этом случае потребуется собирать меньший пакет бумаг, так как строительство таких объектов не такое сложное и опасное, как капитальное строительство. К таким строениям предъявляется меньшее количество требований, поэтому процедура получения разрешения для такого участка считается облегченной.