Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости
Помимо изменения правил подведомственности дел об оспаривании кадастровой стоимости для юридических лиц введен досудебный порядок.
Обязательные требования для оспаривания кадастровой стоимости
Перед обращением в суд компания обязана направить соответствующее заявление с необходимым приложением документов в комиссию при территориальном органе Росреестра. Для сведения к заявлению прикладывается тот же перечень документов, что и для суда. Основными являются отчет об оценке рыночной стоимости участка и экспертное заключение по отчёту.
При несоблюдении необходимых действий по урегулированию вопроса уменьшения кадастровой стоимости до рыночной, до суда, влечет юридически значимые последствия для заявителей.
Как правило, последствием является:
- Оставление иска без движения с предложением предоставить заключение комиссии
- Возврат заявления истцу
Порядок досудебного урегулирования споров по кадастровой стоимости
Досудебный порядок урегулирования спора заключается в следующем. Юрлицам, имеющем в собственности земельный участок, необходимо обратится в специальную комиссия для решения вопроса снижения кадастровой стоимости до рыночной. Основная суть урегулирования спора, является предъявление требований о нарушении права.
В такой ситуации заявитель обращается в связи с несогласием кадастровой стоимости объекта недвижимости. Досудебный порядок побуждает стороны решить спор самостоятельно, не вмешивая сюда судебные органы и использование искового производства. Если досудебный порядок не удовлетворяет заявителя, то он имеет право дальнейшего решения вопроса в суде.
Указанный порядок распространяется на два вида дел, связанных с кадастровой стоимостью: когда требования заключаются в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и когда требования об изменении кадастровой стоимости основаны на том, что она была определена на основании недостоверных сведений об объекте недвижимости (в том числе о целевом назначении этого объекта).
Действия судов при несоблюдении досудебного порядка
В случае обращения юридических лиц, напрямую в суд с иском о снижении кадастровой стоимости, миную комиссию, областные суды вынуждены возвращать исковые заявления, лишь только по причине несоблюдения обязательного досудебного порядка. Проблема в том, большинство собственников земельных участков, остались в неведении, что для решения спора с учетом изменений законодательства РФ, необходимо обращаться в областной суд по подведомственности.
Вероятно, для многих эта норма осталась незамеченной или игнорируемой, в результате чего в новых поступлениях судебной практики можно найти немало определений судов, об оставлении без рассмотрения заявлений компаний об оспаривании кадастровой стоимости из-за того, что компании предварительно не обратились в досудебную комиссию.
При этом законодательством об оценочной деятельность прописана норма, согласно которой, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом будущего судебного разбирательства. Это значит, что суд должен будет изучить вопрос по существу, а не ограничиваться исследованием причин и законности принятия отказного решения комиссией.
Практика досудебного порядка для физических лиц
Не исключено, что на практике компании будут пытаться обойти обязательное обращение в специальную комиссию, путем отчуждения земельных участков физическим лицам. Учитывая тот факт, что для физических лиц досудебный порядок не обязателен, о чем есть ссылка в законе об оценочной деятельности.
Так же есть еще один вариант решения этого вопроса уменьшения кадастровой стоимости земельного участка. Компании скорее всего будут использовать практику заключения краткосрочных договоров аренды земельного участка с физическими лицами, находящимися в доверительных отношениях и добросовестно исполняющих условия договора аренды.
Определяя в них формулу расчета арендных платежей в процентном соотношении, например, как вариант – 0,01 процента от кадастровой стоимости.
Поскольку итоговая оплаты по договору аренды будет зависеть от размера кадастровой стоимости, гражданин, являющийся арендатором, приобретет формальное основание обратится с иском в областной суд о снижении кадастровой стоимости земельного участка до рыночной.
Остались вопросы?
Пожалуйста, заполните форму, которая находится ниже и опишите Вашу проблему.Мы постараемся ответить Вам как можно быстрее!
Оценка для оспаривания кадастровой стоимости
- Вы до подачи иска обращаетесь в экспертную организацию для проведения рыночной оценки объекта. Положительной стороной данного пути является свободный выбор оценочной организации. Негативной же стороной является то, что данная экспертиза будет проведена не в рамках процесса, а следовательно при удовлетворении Ваших исковых требований, расходы, связанные с проведением оценки не могут быть взысканы с ответчика.
- проведение оценочной экспертизы в рамках судебного процесса. Минусами является то, что для ее проведения суду необходимо будет заявить ходатайство с предоставлением сведений о возможных экспертных учреждениях. Плюс – расходы, связанные с проведением данной экспертизы лягут на Ваши плечи, но подлежат взысканию с ответчика.
Снижение кадастровой стоимости в суде
Основания для оспаривания
Вступить в спор можно в нескольких случаях:
- Если в результате проведённой ревизии была допущена ошибка в расчётах или неверно применялись параметры участка. Например, его стоимость или категория земель.
- Если в результате внешних влияний была нанесена плодородному слою почвы. Например, в результате природных катаклизмов или выброса ядохимикатов от расположенного вблизи ЗУ предприятия.
- Когда КС существенно превышает рыночную.
- В иных случаях, если правомерные претензии заявителя не были приняты органом кадастрового учёта.
Для подачи взыскания обязательны требования по добросовестному оформлению документации на землю. В этом случае взыскатель вправе возбудить судебное рассмотрение дела, подачей искового заявления, что является главным основанием процедуры оспаривания.
Литература по оценке кадастровой стоимости недвижимости
- Каминский – Кадастровая оценка – сотрудничать нельзя противостоять
- Дубовик – Некоторые вопросы совершенствования методики кадастровой оценки земли
- Налог по недвижимости от КС (нормативка)
- Пылаева – Фазы стадии и этапы кадастровой оценки недвижимости
- Радченко – Нас явно недооценивают
- Шогин – Кадастровая оценка – иной взгляд на порядок проведения
- Карцев – Оценка ОКСов при оспаривании кадастровой стоимости
- Карцев – Рекомендации по подготовке отчетов для оспаривания кадастровой стоимости
- Карцев – Оценка для оспаривания
- Карцев – Рекомендации по подготовке отчетов в рамках оспаривания
- Смоляк С.А. О математическом обеспечении оценок кадастровой стоимости
- Коростелев – Кадастровая оценка. Итоги 2016
- Козин,Кузнецов – Расчет прибыли предпринимателя при оценке ОКС для оспаривания кадастровой стоимости
- Ильин – Оценка ОКС для целей оспаривания
- Грибовский – К вопросу об уменьшении количества оспариваний кадастровой стоимости.pdf
Досудебный порядок обжалования
Подведомственность дел
Отнесение категорий дел об оспаривании компаниями итогов оценки по земле прописано в законе «Об оценочной деятельности». До внесения изменений в закон было прямо указано, что дела об оспаривании по данной категории дел рассматривают арбитражные суды.
После новшеств закона, произошли изменения, в результате которых было исключено из текста этой нормы слово «арбитражный». Теперь в законе указано, что оспорить результаты переоценки недвижимости можно в суде, но не конкретизировано, в каком – арбитражном или общей юрисдикции.
Новая формулировка закона многим юристам показалась двусмысленной. Дело в том, что термин «суд» может быть как собирательным (обозначать общую юрисдикцию, арбитраж, третейские), так и вполне конкретным.
В то же время новый закон внес изменения еще и в ГПК РФ. Эти поправки определили подсудность требований об оспаривании кадастровой стоимости.
Некоторые суды даже разместили на своем сайте официальную информацию о том, что они больше не рассматривают эту категорию споров.
Ранее всем арбитражным судам было разослано письмо заместителя председателя ВС РФ, где подтверждается, что споры об оценке земли и ее уменьшении, вынесены за рамки их подведомственности.
Как учитываются земельные участки в бюджетных учреждениях
В настоящее время учреждения госсектора используют земельные участки, в том числе расположенные под объектами недвижимости, на праве постоянного (бессрочного) пользования. Учитывают такие земельные участки на счете 10300 «Непроизведенные активы». Основанием для учета на балансе земельного участка служит документ — свидетельство, подтверждающее право пользования земельным участком. Учитывают землю по кадастровой стоимости. Об этом говорится в п.71 Инструкции 157н.
Повышение квалификации в Контур.Школе: Бухгалтерский учет в бюджетных организациях. Главному бухгалтеру бюджетного, казённого, автономного учреждения. Диплом о профессиональной переподготовке 272 ак.часа., 30 онлайн-уроков: теория и практикаКроме того, учреждение может иметь земельные участки на праве безвозмездного пользования или арендовать земельный участок по договору аренды (субаренды). Такие участки земли в соответствии с действующими инструкциями учитываются на забалансовых счетах.
Право оперативного управления землей Земельный кодекс РФ не предусматривает.
Государственные (муниципальные) учреждения являются плательщиками земельного налога, если земельные участки закреплены за ними на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Земельный налог — это местный налог, устанавливается гл.31 Налогового Кодекса РФ, нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Земельный налог и авансовые платежи по нему уплачиваются организациями в бюджет по месту нахождения земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ.
На основании статьи 388 НК РФ организации, имеющие земельные участки на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданные им по договору аренды, не платят земельный налог.
Налоговой базой для начисления налога на землю, согласно ст. 390 Налогового кодекса, служит кадастровая стоимость земельного участка. Это та сумма, которая облагается налогом. Именно поэтому всем организациям госсектора стоит знать кадастровую стоимость собственного участка земли, следить за ее изменением, поскольку она напрямую связана с размером налога на землю, подлежащему уплате.
Пунктом 14 статьи 396 НК РФ установлено, что по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель, территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии бесплатно предоставляют налогоплательщикам земельного налога сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости по письменному заявлению налогоплательщика.
В соответствии с п. 1 ст. 391 НК РФ налоговая база определяется, исходя из кадастровой стоимости земельных участков, признаваемых объектом налогообложения по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Если земельный участок образован в течение налогового периода,то налоговая база определяется как его кадастровая стоимость на день внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Налоговым периодом по земельному налогу признается календарный год. Отчетными периодами для налогоплательщиков-организаций являются первый квартал, второй квартал и третий квартал календарного года (ст. 393 НК РФ). Для земельного налога муниципальные образования, а так же города федерального значения Москва, Санкт-Петербург и Севастополь вправе не устанавливать отчетный период.
Учреждение госсектора, имея право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, может быть освобождено от уплаты земельного налога. Перечень льгот по земельному налогу приведен в статье 395 НК РФ. Например, согласно п. 1 ст. 395 НК РФ освобождаются от обложения земельным налогом организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации и учреждения функций. Кроме того, в каждом конкретном регионе РФ могут быть предусмотрены льготы для учреждений по уплате земельного налога. Сам земельный налог относится к местным налогам, и в связи с этим налоговые ставки и налоговые льготы для налогоплательщиков устанавливаются муниципальным законодательством.
Снижение кадастровой стоимости в суде
Переоценка стоимости и ее оспаривание сегодня
В настоящее время переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 ФЗ от 2.07.1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”).
Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:
жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
жилое помещение (квартира, комната);
гараж, машино-место;
единый недвижимый комплекс;
объект незавершенного строительства;
иные здание, строение, сооружение, помещение ( НК РФ).
В том случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, владелец недвижимости может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог.
Однако в 2018 году приняли поправки, которые не выгодны налогоплательщикам, так пересчет налога осуществляется с момента внесения данных в реестр. Но фактически налогоплательщик должен переплачивать за те ошибки, которые допустил не он, а бюрократическая система, ведь с момента обнаружения неправильно установленной стоимости до внесения сведений в реестр может пройти значительное время.
Существует три варианта внесения правок в ЕГРН:
если пакет документов с неправильной информацией поступил о ОКУ от собственника во время постановки участка на учет, то исправление данных осуществляется в порядке, установленном законом №218-ФЗ;
если ОКУ был извещен об ошибке в Реестре в порядке информационного взаимодействия, то неточность устраняется так же в порядке информационного взаимодействия;
если правки, которые нужно внести в Реестр, затрагивают интересы третьих лиц, либо в иных спорных ситуациях, то изменения вносятся по решению суда.
Для этого необходимо доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.
Кадастровую стоимость можно узнать на официальном сайте Росреестра: необходимо знать кадастровый номер или адрес.
Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (ошибки, допущенные при проведении оценки);
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Не получится оспорить кадастровую оценку жителям тех регионов, в которых налог до сих пор исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6). Так же резкое падение стоимости недвижимости, которое произошло позже установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить.
Не так давно изменился сам порядок оспаривания кадастровой стоимости: сейчас можно обратится в комиссию или суд (ранее сначала необходимо было в досудебном порядке обратиться в комиссию, которая занимается пересмотром кадастровой стоимости и если она отказывала в уменьшении показателя, то потом можно было обратиться в суд).
Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо обратиться:
в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течении 1 месяца; срок сообщения о поступлении заявления в комиссии составляет 7 дней; комиссия обязана уведомить лицо, обладающее правом на недвижимость в течении 5 дней; решения комиссии могут быть оспорены в суде;
в суд ( НК РФ) – процедура регламентирована гл. 25 КАС РФ; можно оспорить результаты оценки кадастровой стоимости и решение комиссии; ограничение сроков по оспариванию кадастровой стоимости (5 лет с момента внесения в гос. кадастр оспариваемых результатов); дела рассматриваются 2 месяца, из-за сложности дела может быть продлен еще на месяц; принятое судом решение может быть обжаловано в течении одного месяца.
Эффективнее всего оспаривать кадастровую оценку сразу же, как только обнаружено, что она завышена, потому что сроки рассмотрения могут занять до 6 месяцев. А сумма налога рассчитывается по данным предыдущего года: если не начать процедуру оспаривания до конца 2018 года, то весь 2019 год необходимо будет уплачивать налог в соответствии с завышенной налоговой базой.
Как изменить кадастровую стоимость объекта недвижимости
Если дольщик решил оспорить кадастровую цену, то его заявление рассматривают даже в том случае, если другие дольщики возражают против этого. Оценка по кадастру недвижимого объекта пересматривается в целом при составлении заявления о пересмотре в МФЦ. Иные дольщики правомочны участвовать в процессе, подавать возражения на исковые требования. Однако подобные возражения не признаются основанием для отказа в удовлетворении иска.
Административный истец доказывает обстоятельства, на которые он сослался (п. 19 Постановления). Как правило, для пересмотра результатов кадастровой оценки он должен представить заключение независимой экспертизы. Это может послужить основанием пересмотра определенной ранее кадастровой цены недвижимости.
В данном случае административному истцу важно доказать, что цена по кадастру объекта не соответствует рыночной цене. Спорящие стороны правомочны подписать договор примирения. В него обязательно включаются условия перемирия и пункты о распределении судебных издержек
Примирение должно основываться на имеющихся в деле доказательствах (п. 19 Постановления)
В него обязательно включаются условия перемирия и пункты о распределении судебных издержек. Примирение должно основываться на имеющихся в деле доказательствах (п. 19 Постановления).
При исследовании отчета об оценке суд проверяет, соответствует ли он требованиям законодательства об оценочной деятельности
Главное внимание при этом уделяется эксперту, которым определялась кадастровая цена. В частности, если в отношении оценщика отсутствуют данные об обязательном страховании его деятельности, то сделанное им заключение не признается допустимым доказательством (п. 20 Постановления)
Эксперт, оценивавший недвижимость, может быть вызван в качестве свидетеля (п. 22 Постановления)
20 Постановления). Эксперт, оценивавший недвижимость, может быть вызван в качестве свидетеля (п. 22 Постановления).
Резолютивная составляющая судебного решения должна иметь указание на величину кадастровой цены недвижимости, установленной судом. Если истец отказался от собственных требований, либо суд отказал в их удовлетворении, то это препятствует повторному обращению в судебные инстанции. Оспорить цену недвижимости через МФЦ или суд можно будет лишь после последующей процедуры оценки. Определенная судом кадастровая стоимость недвижимости используется при начислении обязательных платежей в соответствующем периоде.
Обращаясь в суд, административный истец оплачивает госпошлину за каждый объект недвижимости отдельно. Если его требования суд удовлетворил, то сумму пошлины взыскивают с учреждения, которым утверждена кадастровая цена. Когда исковые требования заинтересованными субъектами не оспариваются, издержки на госпошлину возлагаются на истца. Подобный подход продиктован тем, что судебное решение не может приниматься против заинтересованных лиц.
Конечно, в этом есть толика несправедливости. Истец направлялся в суд из-за того, что государственное учреждение неверно провело оценку. Государственный орган требования истца не оспорил, так что госпошлину с него взыскать невозможно. Если же оспорить стоимость по кадастру решено в связи с допущенной технической или кадастровой ошибкой, то издержки на пошлину взыскивают с учреждения, которое проводило оценку.
Порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости
Примеры положительной судебной практики
Порядок действий
Оспаривание происходит в 3 основных этапа:
- Подготовка документации;
- Досудебное оспаривание стоимости;
- Оспаривание стоимости в судебном порядке.
Подготовка документов
Собственнику земли необходимо подготовить:
- кадастровый паспорт на участок земли (выдается в кадастровой палате);
- справку о кадастровой стоимости объекта;
- документы, подтверждающие факт неправильных расчетов стоимости (заключение независимых оценщиков, а также иные – при их наличии).
Досудебное оспаривание стоимости
Когда пакет документов готов, собственник обращается с заявлением в отделение Росреестра. Срок обращения – 5 лет, с того момента, как стоимость была определена.
В заявлении необходимо указать:
- Сведения о заявителе (если это гражданин – его Ф.И.О., адрес, контактный телефон для связи);
- Причину обращения и доводы о том, что настоящая стоимость является ошибочной.
После того как заявление с приложенным пакетом документов поступило в отделение Росреестра, комиссия в течение 1 месяца рассматривает его и принимает решение. Заявитель вправе присутствовать на заседании комиссии (о дате и времени его обязаны уведомить). В противном случае он может подать жалобу.
Если по результатам заседания комиссии был вынесен отказ в удовлетворении требований заявителя, он вправе перейти к следующему этапу – обращению в суд.
Оспаривание стоимости в судебном порядке
После получения отказа от Росреестра, заявитель вправе обратиться в суд. Для этого ему требуется составить заявление, содержащее:
- наименование суда;
- сведения о заявителе (Ф. И.О., адрес места жительства, телефон – если заявителем выступает гражданин, если компания – наименование, адрес местонахождения, контактные номера телефонов);
- сведения об ответчике (отделение Росреестра);
- сведения о третьих лицах. В качестве третьих лиц могут выступать – собственники (или арендаторы) соседних участков, бывшие владельцы земли, администрация района, на чьей территории расположена данная земля.
- причина обращения и доводы о том, что кадастровая цена была рассчитана неверно;
- сведения об обращении в комиссию Росреестра;
- дата обращения;
- подпись.
Смотрите видео – адвокат об оспаривании кадастровой стоимости:
Заявление возможно передать в суд не только при личном визите, но и:
- направив по почте;
- через представителя, имеющего доверенность, заверенную нотариально.
К иску требуется приложить те же документы, что и передавались комиссии, а также оригинал квитанции об уплате государственной пошлины. Реквизиты для оплаты госпошлины необходимо взять в том суде, в который заявитель планирует обратиться. Размер госпошлины зависит от того, обращается в суд гражданин или организация:
- Для граждан размер госпошлины составляет 300 рублей;
- Для организаций – 2 тыс. рублей.
Если госпошлину оплачивают дольщики, то ее размер равномерно распределяется между ними.
После того как иск поступил в суд, судья его рассматривает и принимает решение – принять к производству и возбудить гражданское дело или по каким-либо причинам отказать. Отказ может быть вызван:
- ошибками при составлении;
- неполнотой представленных документов;
- отсутствием квитанции об уплате госпошлины (либо государственная пошлина была оплачена не в том объеме либо не по тем реквизитам, которые нужны).
Если судья принял иск к производству, стороны вызываются в процесс и в заседании как истец, так и ответчик, отстаивают свою позицию.
В случае, если судья решил удовлетворить требования заявителя, то по истечение срока на обжалование (для очного решения – 1 месяц, заочного – 7 дней и 1 месяц) стоимость будет исправлена, а уже уплаченный налог будет пересчитан.
Если судья отказал истцу, он вправе обжаловать данный отказ в вышестоящий суд. Обжаловать решение может не только истец, но и ответчик (т.е. Росреестр).
