Как выглядит и что содержит?
Требования к форме схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории описаны в Приказе Министерства экономического развития РФ от 27 ноября 2014 г. N 762.
Есть основные две разновидности схемы- для перераспределения участков (дорезка к уже имеющемуся ЗУ) и для образования участков. Есть еще схемы для раздела участков, находящихся в государственной собственности. Но они встречаются редко и для рядового гражданина не имеют ценности.
Отличие в том, что при перераспределении указывается на схеме не только интересующий для покупки или аренды участок, но и «исходный» участок, к которому идет присоединение. То есть образуется сразу единый участок вместе с «дорезкой». Если участок образуется обособленно- обозначается только он.
Что должно быть учтено:
- красные линии
- местоположение земельных участков
- местоположение капитальных строений
- границы зон с особыми условиями использования территории
- проекты планировки территории (обычно есть в самой администрации)
С проектами планировки не все так просто- в публичном пользовании их не найти- это «сверхзасекреченная» информация. Так считают в администрациях, поэтому при подаче схемы для предварительного согласования можно получить отказ вида — «при сопоставлении приложенной схемы с данными информационной системы департамента, установлено, что запрашиваемый объект не соответствует утвержденному проекту планировки и межевания«- или что- то подобное.
В этом случае получить участок в указанном месте в аренду или в собственность будет очень проблематично- только если Вы добьетесь включения этого участка в проект.
Что должно быть отображено:
- Граница образуемого земельного участка и участков, находящихся на кадастровом учете
- Условные обозначения, используемые при подготовке схемы
- Площадь образуемого участка
- Условный номер участка (если образуются 2 и более)
- Список координат характерных точек в соответствии с изображением на схеме (до 0.01 метра)
- Сведения об утверждении схемы уполномоченными органами.
- Также желательно отобразить топографическую съемку участка и окрестностей.
Зачем лишние траты?
Во-первых, администрации многих районов считают, что топосъемка обязательна, хотя в законе прямой ссылки на это нет. И все Ваши доводы про то, что она не нужна, упрутся в стену непонимания. Мы с этим сталкивались не раз. Для Вас, как Заказчика подготовки схемы, это выльется в дополнительные расходы.
Во-вторых, топосъемка пригодится Вам во избежание появления проблем. Ведь на участке могут проходить подземные коммуникации, что в дальнейшем может привести к невозможности полноценно пользоваться участком. Топосъемка призвана выявить и нанести на план все сети. Конечно это будет стоить дополнительных средств- но может сэкономить немало нервов впоследствии.
Опять же, органы местного самоуправления всегда имеют свою точку зрения относительно многих пунктов оформления и предоставления схемы, несмотря на букву Закона. Это происходит скорее из-за неповоротливости исполнительной власти на местах. Документ этот не новый, просто к нему предъявляются другие требования. А администрация не всегда хочет менять установленные и удобные формы. Но этого не стоит бояться- если с первого раза схема не устроит представителей муниципалитета- нужно уточнить, что именно. Обычно это незначительные правки в условные обозначения, потому что «они так привыкли».
Даже если схема расположения подготовлена правильно и грамотно-радоваться рано.
Межевание сделано по устаревшему законодательству
C 1990 года земельное законодательство неоднократно менялось. Юридическая норма о карте объекта появилась только в июне 2001 года, когда вступил в силу закон «О землеустройстве». В 2009 году Правительством установлены новые нормативы измерений координат. Поэтому границы участков, отмежеванных до 2001 года, а также в период 2001–2009 годов, могут быть не внесены в ЕГРН и на публичную кадастровую карту.
При этом у вас даже может быть старый кадастровый паспорт, где указан план участка, но там будут отсутствовать координаты углов:
Поэтому Росреестр не знает, где конкретно находится ваш участок, и не может отобразить его на карте.
Как исправить.
Проведите межевание участка по действующему законодательству, обратившись к кадастровому инженеру. Затем подайте готовый межевой план в Росреестр через МФЦ, уплатив госпошлину 350 рублей. Участок появится после регистрации границ в ЕГРН и обновления кадастровой карты.
Помощь суда
Если согласия между гражданами, которые являются соседями по земельной территории, нет, то можно обратиться с заявлением в суд. Также рассмотрение дела в суде может потребоваться:
- во время процедуры межевания выяснилось, что граница пересекает чужие владения (соседи решили самовольно расширить свою территорию);
- хозяин не одобряет конечный результат проведенного межевания;
- по каким-то причинам процедура замера была произведена без согласия владельца земельного участка, он даже не получал никакого уведомления о проведении процедуры.
В ситуациях, когда граждане из одного садового товарищества не могут определиться с границами территории своих земель, они вправе обратиться за решением вопроса к президенту товарищеского общества. Если решить проблему на этом этапе не удалось, и решения так и нет, то придется обращаться в суд.
Почему появляется необходимость обращения в суд? Когда соседи не могут прийти к общему решению и не помогают даже мирные переговоры с обоснованием точки зрения каждой из сторон, то без взгляда со стороны не обойтись. Суд посмотрит на ситуацию не только как сторонний наблюдатель, но и как орган, охраняющий права и интересы граждан, действуя исключительно на нормах закона.
Решение вопроса по новому законодательству
Земля без межевых обмеров может быть передана другому собственнику в наследство или дарение (договор дарения). И в этих случаях вся ответственность за возникшие негативные последствия ложится на нового владельца.
В России много земель, границы которых не определены или требуют уточнения.
- В 2013 году Минэкономразвития РФ предприняло попытку принять закон о массовых кадастровых работах. Также предполагалось запретить с 2018 года все операции с участками, если они не имеют четких границ, определенных кадастровой съемкой. Проект не попал в Госдуму по нескольким причинам:
- Нет условий или средств для проведения обширных кадастровых работ;
- короткий переходный период;
- низкая осведомленность граждан РФ об изменениях законодательства.
В письме Минэкономразвития от 22 декабря 2016 г. указывалось, что право собственности на землю не должно регистрироваться в пользу покупателя до тех пор, пока покупатель не выполнит геодезические измерения в соответствии с требованиями законодательства.
В соответствии с предыдущим законом в государственной регистрации может быть отказано, если земельный участок не имеет четких границ, но при этом приводится большой перечень исключений (земли под приусадебные участки, садоводство и огородничество, индивидуальное строительство гаража). Это означает, что сделки с такими земельными участками – обычное дело.
С сегодняшнего дня Росреестр вправе приостановить регистрацию правового титула, если гражданин подает заявление о регистрации права без кадастрового учета. Для включения в кадастр необходимо провести процедуру установления границ.
Землевладелец должен будет провести процедуру демаркации, даже если суд на его стороне. Отсутствие границ участка снижает возможность отчуждения приобретенной земли.
Участок без границ это график с неопределенными границами и с отсутствующими координатами периферийных (поворотных) точек графика. Граница каждого земельного участка должна быть внесена в Единый государственный реестр юридических лиц, и собственник участка должен знать об этом, чтобы не возникало проблем с продажей или сдачей в аренду участка.
Основная причина, по которой сюжет не имеет четко обозначенных границ, процедура обследования не проводится. Поэтому в Росреестре нет конкретной информации о границах этой земли.
Рекомендуем к чтению:
Почему выгодно получить видео инструкции сейчас?
- потому что вы достойны получить земельный участок без взяток и нервотрепки.
- выполняя по шагам простые действия, получаете кусочек земли, принадлежащей вам по праву рождения,
- потому что сможете получать от меня бесплатные советы и помощь. Достаточно задать вопрос в комментариях, я обязательно откликнусь и помогу советом.
С помощью пошаговой инструкции я занимаюсь поиском земельных участков от Хабаровска до Анапы.
Своим опытом я охотно делюсь со всеми. Но самую ценную информацию получают те, кто приобрел пошаговые видео инструкции.
потому что после получения земли под строительство дома вам потребуется подавать уведолмение о планируемом.
Затевать строительство на земельном участке без уведомления, все равно, что светить спичкой в цистерне с бензином.
Тепло, светло, ярко, но не долго. Потому что самовольные строения сносят бульдозером без всяких церемоний.
потому что, получите БОНУС – бесплатную книгу основателя университета эволюции сознания: «Энергомедитация: Взлом Кода Человека» Алексея Дерябина.
Любому изменению жизненных обстоятельств, в том числе такому, как получение земли, предшествует внутреннее изменение.
Алексей, как практикующий эксперт, знает короткий путь к достижению желаемой цели. Его опыт и практические навыки помогут вам реализовать свои чаяния и сокровенные мечты.
Желаю достойной жизни
Какие бывают ошибки
При выполнении межевания кадастровые инженера при некорректном определении местоположения объекта допускают ошибки, также ошибочное заполнение документации сотрудниками Госкадастра ведет в дальнейшем к путанице.
Ошибки в кадастровой документации делятся на два вида:
- Технические – этот вариант допускается во время заполнения документации – грамматическая, арифметическая, опечатка или описка, которая и ведет к путанице сведений. Она ведет к неверному отражению данных, так как кадастровый номер – это набор чисел, то в итоге ошибки объект может изменить свое местоположение. Выявление такой опечатки достаточно легкая процедура;
- Кадастровые – имеют более серьезные последствия для всех участников оформления документации и впоследствии для соседствующих территорий, с которыми из-за этого происходит пересечение границ.
Что такое кадастровая ошибка в местоположении границ и как ее исправить? Ответы в этом видео:
Из-за чего происходят неточности
Кадастровая ошибка является самым распространенным вариантом неточности внесения данных.
Она происходит:
- Во время определения координат точек поворота границ во время геодезической съемки;
- При постановке участка на учет в процессе формирования плана сотрудником кадастрового органа;
- При выполнении регистрации работником Росреестра.
Важно: в результате данной ошибки происходит несоответственное первоначальное внесение информации, а затем дублируются ошибочные сведения во всех остальных списках. По большей части причиной тому является:
По большей части причиной тому является:
- Использование устаревшего оборудования для определения точек поворота;
- Использование неверных или устаревших данных при привязке плана к местности;
- Недобросовестное вычитание кадастровым сотрудником всех данных, на основании которых в дальнейшем строится вся схема;
- Ошибочное выполнение замеров.
Как поставить землю на кадастровый учет? Какие документы нужны? Смотрите тут.
Координаты межей
Под координатами межей земельного надела фактически понимается четко конкретизированное указание расположения проходящих контурных линий, определяющих межи участка и выделяющих его из общей массы земель.
Рассматривая определение «координаты границ», стоит отметить, что кадастровые инженеры чаще применяют понятие координат поворотных точек межи.
Это связано с тем что сами границы участка по сути выступают линиями, которые проводят между установленными опорными пунктами – то есть определяется расположение участка, его межа, далее устанавливаются точки, где прямая линия прекращается и начинается другая.
Таким образом координатами служат определенные кадастровым инженером в процессе работы кадастровые точки.
списке аккредитованных специалистов
Установление координат межей или координат поворотных точек возможно только в случае проведения процедуры межевания, выполнения всех необходимых шагов и формировании дела, важной составляющей которого является межевой план
Как определить проведено ли межевание земельного участка с соседями в 2022 году
- если площадь участка указана без погрешности, то его межевание не проводилось;
- границы земельного надела, скорее всего, определены, если в разделе «Площадь» указаны числовые значения с некоторой долей погрешности (к примеру: «1000 метров квадратных +/- 20 метров квадратных).
В том случае, когда у владельца земельного надела отсутствует на руках кадастровый паспорт или выписка, ему необходимо обратиться в ЕГРН для получения необходимых данных. Ему будет выдана специальная справка, в которой будут содержаться все необходимые сведения. С недавнего времени получить необходимую информацию об интересующем его объекте недвижимости может любой человек, даже если он не является его собственником. После последних изменений в законодательстве, такие данные могут быть предоставлены даже жителям иностранных государств. Если земельный участок не был приватизирован, то сотрудник ЕГРН не сможет предоставить необходимую выписку. После обращения, человеку скажут о том, что в базе данных не содержатся сведения об интересующем его земельном участке. Такой ответ означает отсутствие фактического владельца и земля является собственностью Российской Федерации.
Допустимые показатели погрешности
Несоответствия, которые могут быть допущены при межевании ЗУ, будут определены в таблице. Значения взяты из Приказа № 518 Минэкономразвития «О требованиях к точности измерения». Принят проект 17 августа 2012 г. Значения точности ПТ и погрешности меняются с учетом категории земель.
| Приложение к требованиям Приказа Минэкономразвития № 518, что от 17.08. 2012 года | ||
|---|---|---|
| № пункта | Предназначение ЗУ или категория участка | Максимально разрешенная погрешность дислокации ХТ, измерение в метрах |
| 1 | Сельскохозяйственные владения, выделенные под подсобное, садовое и гаражное строение, другие личные нужды | 0.2 |
| 2 | Земли сельскохозяйственного назначения, которые не входят в пункт первый и имеют другое назначение | 2.5 |
| 3 | Наделы, выделенные для транспортной, энергетической, информационной отрасли и земли для радиовещания, безопасности и социальной сферы | 0.5 |
| 4 | Земли населенных пунктов | 0.1 |
| 5 | Охраняемые государством объекты, территории | 2.5 |
| 6 | Лесной и водный фонд, участки из запаса | 5 |
| 7 | Другие территории, не вошедшие в перечни пунктов 1-6 | 2.5 |
При уточнении размера надела фактические измерения, не должны превышать тех цифр, что содержаться в кадастровой базе, административных актах, более чем позволяет допустимый диапазон погрешностей. Если границы вынесены правильно, то данные по кадастру совпадут с физическими границами, неточность будет в пределах допустимой нормы.
Определение границ ЗУ проводят на местности, обозначают по официальным данным. В первом случае инженерам приходится использовать в качестве отправных точек физические объекты, а именно столбы и заборы, колышки и строения.
Варианты межевания:
- Повторная услуга. На этапе уточнения линии выделяют по фактическим меткам, которые были на момент закрепления дагрнных в план. Это может быть забор, межевая отметка.
- ЗУ уже размежеван ранее, сведения есть в кадастре. В этом случае предполагается восстановление границ на бумаге и в натуру.
| Средняя стоимость услуги в Московском регионе | ||
|---|---|---|
| Вид услуги | Оценка кв. м | Значения цены в рублях |
| Уточнение контуров | Менее 1000 | 14000 |
| 1000-2000 | 16000 | |
| 2000-3000 | 18000 | |
| 3000-4000 | 25000 | |
| 4000-5000 | 32000 |
Черта города
ЗУ в черте города, должны быть ограничены с точностью до 10 см. Такой стандарт соблюдается при определении контуров пригородных наделов. Если в селении есть предприятие, то нормативы могут изменяться.
При межевании ЗУ промышленности (в том числе оборонной), транспорта и энергетики погрешность может быть увеличена до 50 сантиметров. Послабление относится и к зонам особого назначения.
Поселения
| Значения | Разрешенные отклонения, измеряем в см |
|---|---|
| При измерении ЗУ в селе, поселке, сельской местности | 20 |
| Земли под ИЖС, дачу или подсобное личное хозяйство, огород | 20 |
| ЗУ на территориях земель сельскохозяйственного назначения | 25 |
Главное об участках без границ
Если на карте не видно границ вашего участка, то скорее всего, не проведено межевание по действующему законодательству. Это не лишает вас права собственности на него. Закон не обязывает правообладателя проводить межевание. Но продать такой участок будет сложнее. Росреестр вправе приостановить регистрацию перехода прав и тогда сделка не состоится.
Важно, что незарегистрированные границы снижают рыночную стоимость объекта, провоцируют конфликты с соседями. Вести законное строительство на таком участке невозможно. Поэтому, мы рекомендуем провести межевание границ перед сделкой купли-продажи, а также при планировании строительства
Поэтому, мы рекомендуем провести межевание границ перед сделкой купли-продажи, а также при планировании строительства.
Если ваш участок на карте обозначен, но границы указаны неправильные, это другая ситуация. Ее надо срочно исправлять. О причинах и способах мы написали в отдельной статье.
Что делать если координаты участка не установлены?
Если сведений о действующих границах нет, необходимо воспользоваться последним пунктом предыдущего списка и пригласить инженера для обмера участка.
Процесс установления границ проходит в несколько этапов:
- Для межевания приглашается специалист и заключается договор с соответствующей компанией, оказывающей услуги по геодезическим работам;
- С соседями согласовывается раздел земель и подписывается акт согласования. Если отношения с соседями налажены, и по территории расположен совместный забор – проблем не возникнет. Однако, так часто бывает, что между владельцами соседних участков имеются серьезные разногласия. В этом случае, придется оформлять границы и координаты через в суд, где доказывать свою правоту;
- По приезду инженера, для обмера, заводится дело о межевании в двух копиях, один из документов направляется в кадастровую палату, а другой сохраняется у собственника. Геодезист проводит весь комплекс измерений и привязку участка к координатам;
- Далее необходимо обратиться в регпалату с письменным заявлением, приложенными документами и ожидать получения новых бумаг.
В лучшем варианте исхода дела, вся процедура займет не более 1-1,5 месяцев. Если же согласование с соседями не достигнуто, дело может затянуться на месяцы, а то и годы.
Что будет, если земельный участок без межевания? Чем рискует его владелец?
На данный момент закон не предусматривает для владельца такого участка никаких санкций — т. е. межевание пока остается процедурой исключительно добровольной.
Но в то же время нельзя утверждать, что без межевания землевладельцу абсолютно не грозят неприятности. Вот лишь некоторые из возможных проблем:
– Конфликт с соседями из-за границ, который в итоге может привести к денежным взысканиям с собственника.
Ведь если сосед докажет, что забор вышел за пределы вашего участка и зашел на его землю, суд взыщет с вас плату за пользование его землей.
Такие прецеденты уже имеются в судебной практике (например, решение Качканарского горсуда Свердловской области по делу № 2-294/2018);
– Штрафы со стороны контролирующих органов. Пользуясь участком без межевания, легко выйти за его пределы — а это уже расценивается как самовольный захват земли (штраф от 1% до 1,5% кадастровой стоимости земли, но не менее 5 000 рублей — ст. 7.1 КоАП РФ);
– Риск срыва сделки по продаже участка
Сейчас при покупке участка люди все чаще обращают внимание на то, определены ли у него границы официально. Немногие захотят покупать «кота в мешке», а потому скорее предпочтут участок с межеванием. Поэтому межевание — дело хоть и добровольное, но все-таки очень желательное
Поэтому межевание — дело хоть и добровольное, но все-таки очень желательное.
Что значит дом без координат границ?
Если в окне описания объекта стоит отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит, границы участка не установлены.
Можно ли продать дом без координат границ?
Можно ли продать дачу без межевания. Продажа садового земельного участка без межевания возможна. Однако во время сделки собственник может столкнуться с такими трудностями: Уточнение границ участка с соседями — межевание нужно проводить в том случае, когда между собственниками смежных участков возникают разногласия.
Что делать если земельный участок без координат границ?
Нужно провести межевание участка по действующему законодательству, обратившись к кадастровому инженеру. Затем подать готовый межевой план в Росреестр через МФЦ. Участок появится после регистрации границ в ЕГРН и обновления кадастровой карты.
Чем грозит отсутствие межевания земельного участка?
В результате межевания устанавливаются фактическая площадь участка и его точные границы. Участок без межевания невозможно поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности на него и, следовательно, совершать любые сделки с ним.
Можно ли купить участок без координат границ?
Действующее законодательство РФ не запрещает продажу участков с неустановленными границами в кадастре недвижимости. Не имеет значения, возведен ли на участке дом, какой тип землевладения реализуется (для личного подсобного хозяйства или строительства, садовый или дачный).
Можно ли продать земельный участок без координат границ?
Перед продажей Продавец не обязательно должен делать межевание земельного участка перед продажей. Среди документов, которые потребуются при переходе прав собственности от продавца к покупателю, нет межевого плана. Это значит, что можно продать участок, который значится с неопределенными границами.
Можно ли покупать дом без технического плана?
Технический план дома не обязателен для регистрации сделки. Вы можете его сделать уже после покупки. Главное, что сделано межевание участка, и нет споров по границам.
Можно ли подарить дом без межевания?
Участок, сведения о котором имеются в ЕГРН, даже, если не было межевания, подарить можно. В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости указывается категория земель и вид разрешенного использования.
Нужно ли делать межевание Если земля в собственности?
Суть данной процедуры заключается в точном установлении границ земельного участка и отражении их в кадастровом паспорте. Сегодня законодательство РФ не обязывает собственника земли проводить межевание, однако в некоторых случаях обойтись без него все же получится.
Как определить границы участка если нет забора?
Уточнить границы земельного участка можно на публичной кадастровой карте. Достаточно ввести кадастровый номер участка в строку поиска. Есть возможность наложить границы на космические снимки земли.
Можно ли продать дом без межевания земельного участка?
При продаже и переоформлении права собственности на земельные участки межевание проводить не обязательно, если участок уже зарегистрирован в Росреестре. В этом случае межевание определяется только желаниями покупателя.
Можно ли продать долю в доме без межевания?
Исходя из положений законодательных актов, ответ на вопрос о возможности продажи доли без межевания, строго отрицательный. Без проведения такой процедуры участок не будет выделен и не получит личный код для регистрации в кадастровом реестре.
Что значит границы земельного участка не установлены?
Выражение «земельный участок с установленными границами» подразумевает, что у участка имеется координатное описание его границ, и сведения обэтом внесены в госреестр недвижимости (ЕГРН). Если координатного описания границ в ЕГРН нет, значит, границы участка не установлены.
Граница земельного участка не установлена – что делать?
Возможные ошибки в кадастре
Иногда в кадастре можно встретить ошибки. Они могут быть случайными, но могут иметь и намеренный характер. Почему такие случаи встречаются?
Неточности бывают:
- кадастровыми — умышленное самовольное расширение границ соседями;
- техническими — некачественно проведенная работа специалиста.
Все ошибки должны быть исправлены, так как неправильные сведения не будут внесены в публичную карту. Технические неточности исправляются либо самим работником, либо по заявлению от гражданина в кадастровую палату или в Многофункциональный центр. В нем гражданин должен указать:
- основные сведения на лицо: его информацию паспорта, адрес, телефон и др.;
- прописывается название недвижимого объекта;
- указывается та информация, считающаяся неверной, и ту графу, в которой необходимо внести исправление и правильный вариант информации.
Последние сведения вносятся в определенную таблицу. К заявлению обязательно прилагаются бумаги, в которых содержаться верные сведения и доказательства того, что та информация не верна.
Отдать заявление и перечень документации можно:
- обратившись лично в орган;
- оставив онлайн-заявку;
- отправив документы по почте.
На ответ у сотрудников есть не больше пяти дней. При любом решении, о внесении исправлений или об отказе просьбе, будет сообщено заявителю. При отказе, обязательно должна быть сообщена причина.
По статистике отказывают в случаях:
- заявление было неправильно оформлено;
- нет доказательств о том, что присутствует ошибка в сведениях (это означает, что ее возможно и нет);
- неточности никакой нет;
- ошибка не относится к технической.
Кадастровые неточности сложнее исправить, так как доказать ошибку иногда бывает очень сложно. Решить проблему можно только обратившись в судебный орган, с исковым заявлением и приложенными к нему бумагами.
Без координат границ на публичной кадастровой карте сложно проводить сделки с землей, что это значит? Отсутствие этих сведений может послужить проблемой при желании продать землю или отдать ее в аренду. Любая территория должна быть обозначена и иметь свои границы.
С 1 января 2022 года в России будет отмена возможность совершать сделок, в которых предметом будет выступать земля, не имеющая в государственном кадастре недвижимости информации о границах.
